2026년 주택 관련 세제 개편안의 특징은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 하나는 거주에 대한 우대다. 1세대 1주택자가 장기 거주하면 12억원의 비과세와 양도차익 80%의 소득공제를 받을 수 있다. 반면 보유만으로는 장기보유 특별공제의 장기거주 소득공제 전환 등으로 양도세를 줄이기 어렵다. 종부세에서도 거주는 보상 받는다. 거주하는 1주택에 대해서는 14억원이 기본공제된다. 세액공제 기준도 보유에서 거주로 바뀐다.

두 번째 특징은 공제한도 신설을 통한 하후상박 기조의 강화다. 양도차익 공제는 10억원까지, 종부세 세액공제는 600만원까지 허용된다. 누진세율 구조에서 공제한도를 설정하여 양도차익이 크거나 고가주택인 경우 세부담이 크게 늘어난다.

집은 자산이다. 담세력에 따른 조세부담이 정의와 평등에 부합하므로, 주택 양도차익에 대해서 다른 소득과 비슷하게 소득세를 부과하고, 종부세도 주택 가격에 비례해 부과해야 한다. 집은 보금자리다. 국가는 국민이 인간다운 생활을 할 수 있도록 주거안정을 위해 노력해야 하므로 주택세제가 재정수요와 과세형평만 추구할 수 없다. 헌법상 국민의 권리와 국가의 의무에 기초하여 1주택 거주자에 대한 조세우대는 정당화된다. 1주택 거주자가 집을 팔더라도 다른 주택을 마련할 수 있도록 양도세 부담을 완화해야 하고, 1주택 거주가 위협받지 않도록 보유세도 낮아야 한다. 개편안의 1주택 거주에 대한 우대를 수긍할 수 있다.

조세우대에는 한계가 있다. 일부 국민에 대한 조세혜택에는 필연적으로 국가재정과 과세형평의 희생이 따르기 때문이다. 비거주 주택에 대한 우대는 주택가격이 낮아 중산층이나 서민이 그 주택을 임차할 수 있을 때 합리화된다. 고가주택까지 일반 주택과 같은 혜택을 줄 수 없다. 이런 점에서 비거주 보유나 고가주택에 대하여 양도세나 종부세 혜택을 제한하는 개편안에 동의할 수 있다.

보완할 점도 눈에 띈다. 종부세 담세력의 근거가 자산가치에 있더라도, 현실의 담세력을 반영하지 못하면 종부세는 가혹한 세금이 된다. 고세율 구간 납세자의 종부세 부담이 외국에 비하여 낮지 않은 점을 감안해야 한다. 노년층에게 매년 수천만 원의 종부세를 부과하면 주거이전이 강제될 수 있다. 국가의 노인복지 향상 의무에 맞춰 종부세 세액공제 한도를 조정하여야 한다. 임대주택에 대한 취급도 조정이 필요하다. 상생임대 등 일부 임대주택에 대한 특례는 주택보유가 중산층 및 서민의 주거안정에 보탬이 될 때 조세혜택을 부여한다는 기조에 부합한다. 혜택이 과도하다면 임차인의 주거안정에 보탬이 되도록 고칠 것이다.

2026년 주택세제 개편안은 공정과세 및 과세형평 추구라는 패러다임 전환을 담고 있다. 토론 및 입법과정을 통하여 전환된 패러다임이 제대로 제도화되고 정착되기를 기대한다. 제도의 정착을 원한다면 제도가 지속될 것이라는 믿음을 주어야 한다. 지속가능성을 확보하는 현실적 방안은 양도세와 종부세 세액 결정 요소를 법률로 명확히 규정하는 것이다. 최소한 이 정도 안정성이 갖춰져야 국민도 ‘바뀌지 않는다’는 믿음을 가지고 행동할 것이다. 지금 필요한 것은 ‘주택세제가 쉽게 바뀌지 않는다는 믿음’이다.

신호영 고려대 법학전문대학 교수


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