1심에선 부동산 구매자 승소

2심에선 반대로 판매자 승소

대법 “잔금 지급 거절, 정당하다고 볼 여지 있어”

대법원. [연합]
대법원. [연합]

[헤럴드경제=안세연 기자] 실거주 목적으로 아파트를 구입하기로 했다. 계약 당시 기존 임차인이 있었지만 그는 계약갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거할 계획이라고 했다. 그런데 문제가 생겼다. 잔금을 치르기 직전, 갑자기 임차인이 갱신요구권을 행사했다고 한다. 이럴 때 잔금 지급을 거절한 것은 부당한 일일까.

원심(2심)은 이런 경우에도 잔금지급 거절은 정당화될 수 없다고 봤지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “이를 부당하다고 보는 것은 잘못”이라며 “다시 심리할 필요가 있다”고 판단했다.

1일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 소유권이전등기 사건에 대한 원심(2심) 판결을 깨고, 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 어떤 일이 벌어진 걸까.

A씨는 2021년 1월, 인천의 한 아파트 소유주 B씨가 부동산 계약을 체결했다. 아파트를 11억원에 사들이고, 부동산 인도일 및 잔금 지급일은 약 3개월 뒤로 정했다. 실제 명도일은 2021년 12월 6일로 했다. 이 아파트에 거주 중이던 임차인이 2021년 10월까지 거주하기로 돼 있었기 때문이었다.

A씨는 이 아파트를 실거주 목적으로 구입했기 때문에 임차인이 실제로 10월에 퇴거해야 했다. 다행히 계약 당시 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거할 계획이라고 했다. 그런데 잔금일 직전, 임차인이 돌연 계약갱신요구권을 행사했다. 결국 계획에 문제가 생긴 A씨는 잔금일 지급을 거절했다.

A씨와 B씨의 법적 갈등은 이때부터 시작했다. B씨는 A씨가 잔금을 지급하지 않은 이상 계약이 적법하게 해제됐다고 주장했다. 반면 A씨는 “B씨가 명도일에 해당 아파트를 인도해야 하는 의무를 지키지 않았다”며 “잔금을 지급받는 동시에 해당 아파트의 소유권을 본인에게 이전해야 한다”고 주장했다.

1심은 A씨의 주장을 일부 받아들였다.

1심을 맡은 인천지방법원은 지난해 1월, “아파트를 2021년 12월에 A씨가 거주할 수 있는 상태로 실제 인도하는 것은 B씨의 의무에 포함되는 것”이라며 “기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부로 인해 B씨의 해당 의무가 면제된다고 할 수 없다”고 판단했다.

이어 “아파트 인도의무가 불확실했던 이상 A씨는 잔금을 지급할 의무를 거절할 수 있다고 보는 게 타당하다”고 밝혔다.

2심은 반대로 B씨의 손을 들어줬다.

2심을 맡은 인천지방법원 2민사부는 지난 7월, 계약은 이미 적법하게 해제된 게 맞다고 판시했다. 2심 재판부는 “B씨가 기존 임차인의 갱신요구를 거절하는 건 법률상 허용되기 어렵다”며 “이를 하지 않은 것을 두고 매매계약상 채무를 이행하지 않았다고 볼 수 없다”고 판단했다.

판단은 다시 대법원에서 뒤집혔다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다.

대법원은 “원심(2심) 판단은 수긍하기 어렵다”며 “갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 임차인이 잔금일 직전 갱신요구권을 행사했으므로 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”고 판단했다.

이어 “그런데도 계약 내용에 따라 A씨에게 잔금을 지급할 의무를 부과하는 것은 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”며 “잔금 지급을 거절한 것이 정당한 것은 아닌지, B씨의 해제권 행살에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

대법원은 “원심(2심)의 판단엔 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다"며 “다시 심 리하도록 사건을 돌려보낸다”고 결론 내렸다.


notstrong@heraldcorp.com