[대예측 2018-부동산 시장]부동산 시장‘바람빠진 풍선’ 상가·오피스텔…수익형 부동산 투자 먹구름

입력 2018-01-02 11:17:13

대출규제·금리인상 ‘엎친데 덮쳐’ 공급과잉 오피스텔 수익률 하락 상가 임차 보호책 임대인에 부담

올해 상가ㆍ오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 대출 규제와 금리 인상의 여파로 지난해보다 투자 여건이 악화될 것으로 전망된다.

지역별로는 공급 과잉 문제까지 겹쳐 공실이 속출할 수 있다는 우려도 나온다. 특히 오피스텔 시장의 위축은 상가 등 다른 수익형 부동산에 비해 더욱 클 전망이다.

해가 바뀌면서 오피스텔 시장에는 전에 없던 새로운 규제가 줄줄이 생겨난다. 이달 25일부터 오피스텔 분양권 전매제한이 투기지역과 투기과열지구에서 청약조정대상지역에까지 확대된다. 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한되기 때문에 사실상 분양권 전매가 전면 금지되는 것이다. 시세 차익을 노린 단기 투자 수요가 줄어들 것으로 전망된다.

오피스텔 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 분양하는 ‘거주자 우선 할당제’도 조정대상지역까지 확대한다. 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약을 의무화해 투기 심리를 가라앉힐 전망이다.

오피스텔 시장은 이미 지난해부터 투자 경고등이 켜졌다. 수도권 오피스텔 임대수익률은 최근 2년간 꾸준히 하향 추세를 보이고 있으며, 서울의 경우 지난해 7월 5%선까지 무너졌다(KB국민은행 기준). 관리비나 감가상각 등을 감안하면 실제 수익률은 더 낮다. 금리가 상승하고 있다는 점을 감안하면 임대 수익을 목적으로 한 투자는 장점이 점점 낮아질 수밖에 없는 상황이다.

임대수익률 하락은 공급 증가 때문이다. 부동산114에 따르면 오피스텔 입주 물량은 2014~2017년 연평균 4만5343실을 기록했다. 올해는 이보다 60%나 늘어난 무려 7만2666실의 입주가 예상된다. 내년도 7만598실의 입주가 예정돼 있다. 정부가 공급하겠다고 약속한 100만호의 공적임대주택도 주로 오피스텔과 경쟁하는 소형 평형 위주다.

주택 시장의 침체가 전망된다는 점 역시 부담이다. 오피스텔은 아파트의 대체제 성격을 갖고 있기 때문에, 주택 시장의 활황과 이에 대한 규제의 풍선효과로 투자금이 몰렸다. 그러나 이제는 가장 먼저 바람이 빠지는 곳이 될 것이라는 전망이 나온다.

상가 역시 녹록치 않은 상황이 예고되고 있다. 지난해 상가는 저금리와 은퇴 베이비붐 세대의 창업 러시로 수요가 급증했다. 국토교통부에 따르면 전국 상업업무용 부동산 거래량(1~11월 기준)은 34만7047건으로 역대 최대치다.

올해는 상황이 다르다. 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI) 제한이 높아지면서 임대사업자의 자금줄이 조여들 것으로 보인다. 임대업자는 연간 임대소득이 이자비용보다 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배가 돼야 대출을 받을 수 있다.

또 상가 임차인의 안정적 영업을 위해 이달부터 상가 임대료 인상률 상한을 기존의 연 9%에서 5%로 제한하는 점도 임대사업자로서는 부담이다. 임대차보호를 받는 상가도 서울 기준 환산보증금 4억원 이하에서 6억1000만원 이하로 대상이 확대된다.

내수 경제 침체로 임차 수요의 위축이 우려됨과 동시에 상가 공급량이 늘어난 것도 부담이다. 부동산114에 따르면 지난해 1~10월 전국에 분양된 상가 점포수는 1만4367호로 지난해 같은 기간(8991호)보다 60%나 많은 역대 최대치를 기록했다. 위례와 같은 수도권 유망지역의 1층 상가에서도 공실이 나오는 판이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 규제로 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 보수적인 투자 접근이 필요하다고 조언했다.

김성훈 기자/

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