실전투자·수익계산서

# 북촌 한옥 게스트하우스 중에서 상당히 큰 편인 H게스트하우스. 주인 L씨는 부모님께 물려받은 한옥을 개조해 외국인 대상 게스트하우스를 운영 중이다. 북촌 한옥 시세는 3.3㎡당 2500만~3000만원 수준으로, 대지면적 270㎡(약 80평)인 집은 25억원을 호가한다.

화장실 수리비, 유리 새시 등 인테리어비용으로 1억원가량이 들었다. 총 5개방 중 1개에 L씨가 숙박하고, 나머지 방은 하루에 5만~10만원 정도 비용을 받고 있다.

성수기와 비수기를 고려한 평균 숙박률은 80% 정도로, 한 달 총 수입은 600만~700만원이다. 여기에 청소와 빨래, 외국인 응대를 전담하는 인건비 200만원과 공과금(전기료ㆍ보일러 등) 평균 100만~150만원, 기타 잡비(쓰레기봉투ㆍ홈페이지 관리 등) 50만원을 제하면 월평균 300만~350만원 정도의 수익이 남는다.

북촌 한옥 게스트하우스가 은퇴한 베이비붐 세대들의 노후생활용 수익형 부동산으로 주목받고 있지만, 전문가들은 세심한 접근이 필요하다고 충고했다. 규모 있는 게스트하우스를 꾸미기 위해서는 최소한 대지면적 165㎡(50평) 이상이 필요하고, 70~80㎡ 규모의 작은 한옥이라 해도 6억~7억원 이상을 호가한다. 오래된 한옥의 경우 나무가 썩어 있거나 지네ㆍ바퀴벌레ㆍ쥐 등의 출몰은 기본이다. 게스트하우스로 개조할 시 서까래ㆍ지붕 개보수, 화장실과 TV 등 기본 인테리어비용이 1억~2억원 이상 들어가기 때문에 초기 투입비용이 상당하다. 월세 사는 경우, 규모에 따라 다르지만 평균 200~300㎡ 규모의 한옥 월세는 200만~500만원 정도를 지불해야 한다.

관리가 까다롭다는 것도 문제다. 오래된 한옥은 방이 좁고 낡아 거주하기 불편하고, 화장실도 공동으로 이용해야 한다. 여름엔 서늘한 편이지만, 겨울에는 난방비가 수백만원을 호가한다.

특히 외국인을 대상으로 숙박영업을 할 경우 홈페이지 관리, 외국어 회화, 문화 차이에 따른 컴플레인 처리 등 영업 노하우가 필요하다. 성수기ㆍ비수기의 월수익 편차가 심하고, 방 수가 적기 때문에 필연적으로 공실이 생길 수밖에 없다는 점도 문제다.

북촌 인근 공인관계자들은 “은퇴한 노부부의 운치 있는 삶을 생각했다가는 환상이 무너질 수도 있다”며 “투자비용과 금융비용, 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 충고했다.

이자영 기자/nointerest@heraldm.com