토허제 재지정 후에도 국지적 회복세

강남 ‘하락거래’ 줄었지만 이곳은 올라

서울 주요 구별 아파트 하락 거래 비중 추이
서울 주요 구별 아파트 하락 거래 비중 추이

[헤럴드경제=김희량 기자] 서울시가 토지거래허가지역(토허제) 재지정한 이후에도 강남 등 핵심지역을 중심으로 집값 상승세가 이어지고 있지만 노원구·강북구·구로구 등 중저가 아파트 밀집 지역에서는 하락 거래가 다시 증가한 것으로 나타났다. 서울 내에서도 ‘오른 곳만 오르는’ 국지적 회복세가 벌어지며 양극화가 더욱 깊어지는 모습이다.

21일 헤럴드경제가 직방에 의뢰해 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과(20일 집계 기준, %는 하락거래 비중)에 따르면 지난달 강남구(16.2%)·서초구(20%)의 하락 거래 비중은 전달(각각 25.1%, 25.9%) 대비 모두 감소하며 올해 들어 가장 낮은 수준을 기록했다. 반면 종로구(42.9%)·강북구(42.9%)·노원구(40.9%)·성북구(41.6%)·구로구(40.7%)에서는 같은 기간 하락 거래 비중이 되려 증가했다. 이들 지역에서는 아파트 열채 중 네채 이상이 직전 실거래가 대비 낮은 가격에 거래됐다는 의미다.

서울 아파트 거래는 2월 토허제 해제 후 3월 24일 재지정을 겪으며 등락을 보이다가 4월 들어 관망세로 전환된 상태다. 그 여파로 서울 25개 자치구 평균 하락 거래의 비중은 1월(38.5%)→2월(35%)→3월(33.9%)까지 내려갔다가 이후 4월(34.9%)로 오른 모습이다.

서울 아파트 [연합]
서울 아파트 [연합]

강남 등 핵심지는 서울시 평균과 동떨어진 상승 흐름을 보이는 것으로, 같은 도시 내에서도 지역별 가격이 움직임이 독립적으로 움직이는 일명 탈동조화(decoupling) 현상이 벌어지고 있다. 특히 강남구에서는 압구정, 청담 등 재건축 아파트 및 선호 지역 중심으로 토허제 속에서도 상승 거래가 나타나며 이날 기준 강남구 아파트 평균 매매금액은 역대 최대 수준인 43억6371만원으로 집계됐다. 반면 노원구는 하락 거래 비중이 1월(48.7%)에서 2월(37.2%)로 줄어들었지만 3월(39.9%), 4월(40.9%)로 늘어나는 추세다.

김은선 직방 랩장은 “노원·성북 등 일부 자치구에서는 하락 거래 비중이 평균보다 높은 흐름을 보이고 있다”면서 “이들 지역은 가격 메리트를 기반으로 수요가 유입되는 구조인 만큼, 일정 수준 이상으로 가격이 상승할 경우 거래가 오히려 위축되는 경향이 있다”고 설명했다.

이어 김 랩장은 “하락 거래 비중이 일정 수준 이상 높아질 경우 시장 전환의 신호로 해석되지만 단기 구간에서는 기저효과나 일시적 조정의 영향일 수도 있다”면서 “지역별 흐름과 체감 가격 변화 등을 함께 고려해 자치구 내에서도 상승과 하락 거래가 혼재될 경우 단지별로도 양극화가 벌어질 수 있다”고 전했다.

서울 송파구 부동산의 모습. [연합]
서울 송파구 부동산의 모습. [연합]

강남과 비강남 지역은 올해 집값 상승률에서도 온도 차를 보이고 있다. 한국부동산원(12일 기준 누적)에 따르면 강남(4.5%)과 서초(4.05%)는 집값이 도심권(1.36%) 대비 눈에 띄게 올랐지만 노원(-0.23%), 도봉(-0.18%), 강북(-0.06%), 중랑(-0.14%)에서는 오히려 매매가격이 내렸다.

이런 가운데 외곽 지역에서는 거래 자체가 장기간 이뤄지지 않거나 빚을 갚지 못해 경매 매물이 늘어나는 모습도 관측된다. 지지옥션에 따르면 올해 5월 20일까지 진행된 노원구의 아파트 경매 건수는 116건으로 전체 자치구 중 가장 많다.

이주현 지지옥션 연구원은 “외곽지역은 코로나19 저금리 시기 때 ‘영끌’ 등 투자 및 수요자들이 부담이 덜해 진입을 했는데 하락기에는 더 크게 가격이 떨어지며 매매시장에서는 감당이 안 되는 경우가 나온 것”이라며 “상승 기대감에 최대한 빚을 갚으며 취하하는 강남 지역과는 경매 시장에서도 흐름이 다르게 나타난다”고 분석했다.


hope@heraldcorp.com