등록이전 계약 신고의무 없어 상한제 및 계약갱신청구권 등 의무는 기존계약 끝나야 발생

다주택자가 임대사업자 등록을 하더라도 길게는 4년 동안 전월세상한제 및 계약갱신청구권제를 적용받지 않는 것으로 확인됐다.

30일 국토교통부와 서울 각 구청 등에 따르면, 다주택자가 임대사업자 등록을 할 경우, 이후 최초 신고되는 계약은 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 적용받지 않는다. 최초 신고되는 계약은 규제 없이 자유롭게 진행할 수 있으며, 두번째 신고되는 계약부터 최초 신고 계약 내용을 기준으로 5% 인상률 상한제와 계약갱신청구권제를 적용받는다.

올해 5월에 임대사업등록을 하고 6월에 임대차 기간 2년으로 보증금 3억원짜리 전세계약 계약 신고를 했다면, 다음 계약 시점인 2020년 6월부터 본격적으로 규제가 적용되는 것이다.

기존에 세입자를 구해 계약을 맺은 상태에서 임대사업자 등록을 하는 경우에는 해당 계약이 임대사업자 자격이 없는 상태에서 맺은 것이기 때문에 신고 의무가 없다. 이 계약이 유지되는 기간 동안은 ‘최초 신고’가 이뤄지지 않기 때문에, 그 기간만큼 규제가 적용되는 시점도 미뤄지게 된다.

양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택은 ‘최초 신고 시점’이 아닌 임대사업자 등록 시점부터 8년이 지난 사람에게 혜택이 주어진다는 것이 국세청의 설명이다. 임대사업자 등록에 따른 의무임대 기간 또한 등록 시점부터 계산된다.

올해 4월에 세입자를 구해 2년짜리 전세계약을 하고, 5월에 임대사업등록을 하는 경우를 가정하면, 기존 계약이 끝나는 2020년 4월 이후 맺은 계약이 ‘최초 신고’ 대상이 된다. 규제를 본격적으로 적용받는 두번째 신고 계약은 2022년 4월 이후에 이뤄지게 된다. 준공공임대(의무기간 8년)를 등록하더라도 절반인 4년 동안은 아무 규제가 없는 것이다. 실제 이같은 방법은 상당수 다주택자들이 활용하고 있다.

한 업계 관계자는 “송파구 헬리오시티처럼 입주 물량이 많아서 전세가격이 뚝 떨어진 경우 전월세상한제에 걸리면 계속해서 낮은 임대료에 세를 줘야 하냐는 문의가 많다”며 “전세 계약을 맺은 후 임대사업등록을 하면 2년 후 ‘최초 신고’ 계약 때 상한제 적용을 받지 않는다”고 말했다.

일각에서는 세입자 주거 안정이라는 제도의 취지를 훼손할 수 있다는 지적이 나온다. 다주택자에게는 유리하지만 세입자 입장에서는 다소 불리할 수는 있다. 2년 후 임대료가 크게 오를 수 있기 때문이다.

국토교통부 관계자는 “임대사업자가 일정기간 의무는 없이 혜택만 누리는 문제를 인지하고 있으며, 제도 개선을 위한 방안을 강구하고 있다”고 말했다. 김성훈 기자/paq@


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