4월부터 양도세등 감면

의무임대기간 5년→8년

다주택자 86%가 미등록

[헤럴드경제=김성훈 기자] 4월부터 청약조정대상지역에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 시행된 가운데, 임대사업등록을 통해 중과 면제의 혜택이 주어지는 의무임대기간도 8년으로 늘어났다. 상당수 다주택자들이 기간이 늘어나기 전인 지난달 말까지 임대사업등록을 마쳤기 때문에, 이달부터는 신규 등록 건수가 급감할 것이란 전망이 나온다. 임대사업을 양성화하기 위한 정부의 목표도 차질을 빚을 것으로 보인다.

2일 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 각 구청의 임대사업등록 접수 창구는 불과 며칠 전에 비해 눈에 띄게 한산해졌다. 이들 지역은 다주택자가 많아 임대사업등록 건수도 전국에서 가장 높다. 한 구청 관계자는 “지난달에는 하루 수백명씩 등록을 원하는 방문객들이 있어서 철야 작업을 해야할 정도였는데, 이제는 3분의 1 이하로 줄어든 것 같다”고 말했다.

분위기가 바뀐 것은 이달부터 등록임대사업자가 양도세 중과 배제를 받기 위한 의무 임대기간이 늘어났기 때문이다. 기존에는 5년만 의무임대하면 양도세 중과를 면제받고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있었다. 종합부동산세 합산 배제 혜택도 주어졌다. 이제는 8년을 의무임대해야 혜택이 있다.

임대사업등록은 의무임대기간 4년짜리의 ‘단기임대’와 8년짜리의 ‘준공공임대’로 나뉘는데, 3월까지는 다주택자가 단기임대로 등록한 뒤 1년만 더 임대기간을 채우면 세제 혜택을 받을 수 있었다. 이는 정부가 양도세 중과를 앞세워 ‘집을 파시라’며 다주택자들을 압박하는 상황에서 ‘팔지 않고 버티기’를 선택한 다주택자들이 택한 방법 중 하나였다.

정부도 이런 식의 버티기를 유도해 임대사업의 양성화를 꾀했다. 임대사업등록을 하면 임대료 인상 폭이 1년에 5%로 제한되기 때문에 사실상 전월세상한제를 도입하는 효과가 나타난다. 임대소득 등 세원도 투명하게 공개된다. 이에 지난해 12월 ‘임대사업등록 활성화 방안’을 발표했고, 장기적으로 등록을 의무화하겠다는 계획까지 밝혔다. 실제 활성화 방안 공개 후 신규 등록자 수는 늘었다. 지난해 12월~올해 2월 신규 등록자는 2만5860명으로, 전년 같은 기간의 2.5배다. 아직 집계는 되지 않았지만 3월에는 더 늘어났을 것으로 전망된다.

그러나 기존에 등록자 수가 워낙 적었던 탓에 신규 등록자가 몇배로 뛴다고 해도 등록률은 여전히 낮은 수준이다. 다주택자 수는 196만명(2016년 기준)인데, 2월 현재 임대사업등록자수는 14%인 27만7000명에 불과하다. 여전히 86%의 다주택자가 음성적으로 임대사업을 벌이고 있는 것이다.

문제는 이달부터 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받기 위한 의무임대기간이 늘어, 신규 등록자 수가 줄어들 수 있다는 것이다. 정부 입장에서는 ‘준공공임대’ 등록으로 유도해 전월세시장을 안정시키겠다는 의도에서 내놓은 정책이지만, 다주택자 입장에서는 ‘단기 임대’에 따른 혜택이 줄어든 압박으로 느끼는 부분이 크다.

김부성 부동산자산관리연구원 대표는 “준공공임대로 등록하면 8년 간 팔지도 못하고 임대료도 못 올리는데, 8년 후시장 상황이 안좋아 집값이 오르지 않으면 양도세 혜택도 못받아 기다린 보람이 없다”며 “지나치게 장기를 내다봐야 하는 것이어서 선뜻 등록하기가 힘들다”고 말했다.

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