외지인 투자로 낙찰가율 20%P ↑

규제 미적용에 달아오른 경매시장

15일 서울 송파구 잠실 일대 모습 임세준 기자
15일 서울 송파구 잠실 일대 모습 임세준 기자

#. 서울 강남구 대치동 ‘대치우성1차’ 전용면적 125㎡는 지난 17일 최저입찰가 22억4800만원에 두 번째 경매가 이뤄졌다. 총 9명이 응찰해 최저입찰가보다 10억원 이상 높은 32억5000만원에 낙찰됐다. 해당 아파트의 감정가는 28억1000만원으로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 약 116%에 달했다.

#. 잠실 대장주로 꼽히는 서울 송파구 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 지난 14일 감정가 23억9000만원에 첫 경매가 진행됐는데 22명의 응찰자가 몰렸다. 1등 입찰가격은 29억7000만원으로 낙찰가율은 약 124%를 기록했다.

지난달 말부터 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구의 아파트 경매 낙찰가율이 급등하고 있다. 4개 자치구 아파트 낙찰가율은 토지거래허가구역 확대 지정 이전에 비해 20%포인트 가까이 상승한 것으로 나타났다. 경매로 나온 아파트를 낙찰받으면 ‘2년 실거주 의무’ 등 토지거래허가 규제를 적용받지 않는 만큼 외지인 등 일부 투자수요가 몰린 까닭이다.

25일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면, 토허구역 재지정이 시행된 지난달 24일 이후 낙찰된 강남3구·용산구 아파트 경매 18건의 평균 낙찰가율은 약 103%다. 18건 중 14건이 낙찰가율이 100%를 넘겼고, 그 중 3건은 120%대를 기록해 감정가보다 수억원 웃돈이 붙어 매각됐다.

올 들어 강남3구·용산구 아파트 평균 낙찰가율 추이를 살펴보면 1월 약 93%(낙찰건수 25건), 2월 약 85%(낙찰건수 26건) 수준이었지만 토지거래허가구역 확대 지정 이후 18%포인트 올랐다.

대치우성1차, 리센츠 외에도 리모델링사업 공사비가 3.3㎡(평)당 1137만원에 달해 화제가 되기도 했던 강남구 청담동 ‘청담건영아파트’ 전용 101㎡는 지난 2일 17명의 응찰자가 몰려 감정가 30억3000만원보다 7억8000여 만원 높은 38억1132만1000원에 낙찰됐다.

용산에선 토지거래허가구역 규제 적용 이후 3건이 낙찰됐는데 모두 낙찰가율이 100%를 넘었다. 한남동 ‘리버탑아파트’ 전용 59㎡는 지난 15일 감정가 11억원에 첫 경매가 이뤄졌는데 11억8000만원에 낙찰돼 약 107%의 낙찰가율을 기록했다.

이 같은 강남3구·용산구 일대 아파트 낙찰가율 상승은 토지거래허가 규제가 적용되지 않는 경매시장으로 틈새 수요가 유입된 결과로 풀이된다. 경매의 경우 대금을 전부 납부한 뒤 세입자를 받을 수 있어 일반적인 갭투자(전세 끼고 매매)는 불가능하지만 실거주 의무가 적용되지 않아 자금을 빠르게 회수할 수 있고, 자금조달계획서를 내거나 지자체의 허가를 받을 필요가 없다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 강남3구·용산구 아파트 평균 낙찰가율과 관련해 “경매는 허가 요건을 충족하지 않아도 되기 때문에 반사이익을 본 결과”라며 “현장 분위기는 4월 말 들어선 참여자 수는 줄어들긴 했지만 낙찰가율은 강세를 유지하고 있다”고 전했다.

이런 가운데 토지거래허가구역 반사이익 영향으로 지난달 서울 전체 아파트 낙찰가율은 97.5%로 집계돼 2022년 6월(110.0%) 이후 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 평균 응찰자 수도 10.6명으로 2021년 2월(11.7명) 이후 3년 만에 가장 많았다. 신혜원 기자


hwshin@heraldcorp.com