2기 신도시 어디가 유망한가

현재 건설되고 있는 수도권 2기 신도시는 김포 한강을 비롯해 광교, 동탄, 파주, 고덕, 위례 등이다. 여기에 송도, 영종, 청라로 구분되는 인천경제자유구역, 별내 택지지구, 강남 등 보금자리 주택단지 등이 신도시에 버금가는 대단지로 건설되고 있다.

부동산 경기가 살아나고 주택보급률이 낮았던 과거와 같은 상황이라면 중장기적으로 소화가 가능하다. 하지만 이미 주택시장 패러다임이 소유에서 거주로 변화하고 주택보급률이 100%대를 넘어서는 상황을 감안하면 수도권 신규 공급물량은 단기적으로 용량초과 현상을 보일 수밖에 없다.

특히 이들 신도시계획은 주택가격이 급상승하던 지난 2000년대 초반에 세워진 것으로 현재의 평형 선호도와는 다소 차이가 있다.

또 보금자리 및 임대주택 확대공급, 재개발 재건축 단지 아파트 공급 등을 감안할 경우 장기 미분양이 불가피할 전망이다. 선호도가 높고 유동성이 좋은 시범단지, 소형 평형, 저렴한 분양가의 아파트를 우선적으로 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.

또 신도시별 잠재수요를 철저히 감안해야 한다. 탄탄한 인구수요가 신도시를 내실있게 만들고 투자가치를 높이기 때문이다. 동탄신도시가 1순위로 거론되는 이유도 여기에 있다.

이미 조성되어 자릴 잡아가고 있는 동탄1 신도시의 경우 삼성전자, 반도체 등의 인력 집단화가 절대적인 활력소가 되고 있다. 향후 2만명 이상의 인력이 집중될 경우 동탄신도시는 탄탄한 수요기반을 가질 수밖에 없고 도시경제력이 더욱 커질 것으로 예상된다. 하지만 올해 1만5000가구가 동시에 분양될 경우 단기 미분양은 불가피하다.

추진 여부를 놓고 우여곡절을 겪은 파주신도시의 경우도 부동산시장을 재차 달굴 공산이 크다. 당장 8월부터 보상이 이뤄질 경우 3조원이상의 자금이 흐름을 탈 것이다.

이미 1조2000억원대의 자금이 부채화되어 파급효과가 감소할 것이나 보상이 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것은 분명하다. 여기에 최근 몰려든 일본 첨단기업과 가동 중인 LCD단지는 도시경제력 향상에 큰 도움이 될 것이다. 하지만 운정1, 2, 3지구를 합할 경우 주택물량이 무려 25만가구에 달한다. 이는 시장활성화에 최대 걸림돌로 작용할 공산이 크다.

국방부와의 마찰로 지연된 위례신도시는 강남권 배후의 친환경 도시 조성이라는 최대 매력이다. 남한산성 청량산 자락 입지로 주변에 문정동 법조타운, 잠실롯데, 동남권 유통단지 등과 맞물려 시너지 효과도 기대된다.

광교신도시와 강남, 세곡지구는 친환경도시로서의 가치에 역점을 두고 선택해야 한다.

이 외에도 2기 신도시는 단지별 서울 도심 접근성과 수요계층의 선호도 등을 우선적으로 고려, 투자대상을 결정해야 한다. GTX(수도권 광역급행철도) 등의 진척 상황과 수서~동탄을 경유하는 KTX 노선 등을 감안한 역세권 투자를 고려해 봄직하다. 하지만 시세차익을 고려한 투자보다는 실속거주형 투자, 수익성을 고려한 단독용지 및 틈새시장 투자 등이 유리할 전망이다.

장용동 대기자/ch100@heraldm.com