“조물주 위에 건물주”라는 말이 식상할 정도로 임대건물은 선망의 대상이자 최고의 인기상품이다.

다만 관리가 녹록치 않은 환경이 대두되고 있다. 자영업 불황으로 공실 리스크가 커지고 있고, 2018년 10월 개정된 상가 임대차보호법으로 10년간의 계약갱신요구권을 인정하는 등 임차인 보호 규정은 더욱 강화됐다.

절세 수단으로서의 효용도 반감될 전망이다. 현재까지는 토지, 단독주택, 임대건물 등은 공시가격이나 기준시가 등이 적용돼 시세 대비 50~60% 정도로 낮은 가액으로 평가를 받았지만, 내년부터는 시가가 노출되지 않는 부동산의 상속·증여에 대해 감정평가를 통해 시세 반영률을 높이겠다는 게 정부 방침이다.

이런 여러 측면을 고려할 때 임대용 건물보다는 부동산 펀드나 리츠(REITs)와 같은 부동산 간접투자를 장기투자 상품으로 고려할 시기가 됐다고 본다.

우선, 지난 9월 11일 발표된 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’에 따르면 5000만원 한도로 일정 기간(예시 3년) 공모 리츠나 부동산 펀드에 투자해 발생한 배당소득에 대해 9% 세율로 분리과세 하는 등 여러 혜택이 부여될 예정이다.

특히, 주식시장에서 일반 주식처럼 거래되는 공모형 상장 리츠는 장점이 많다. 첫째, 리츠는 부동산을 직접 관리할 필요 없이 전문 관리회사를 통해 안정적 배당과 함께 일정 금액은 분리과세 혜택까지 기대할 수 있다. 둘째, 시세차익 발생 시 상장 리츠는 대주주인 경우 20%(3억원 초과분 25%) 세율이 적용되므로 최고세율 42%의 부동산 양도소득세에 비해 세부담이 낮으며, 대주주가 아니라면 비과세된다. 셋째, 투자 집행 및 회수 측면에서 상장 리츠는 소액 분산투자가 용이하고 투자금 회수가 쉽다는 장점이 있다. 넷째, 부동산은 상속이나 증여시 소유권 이전 절차에 따른 취득세(증여 4%, 상속 3.16%) 등이 발생하지만, 상장 리츠는 거래세가 없고, 수증자 또는 상속인의 세금 납부자금이 부족하면 받은 지분의 일부를 장내에서 매도함으로써 손쉽게 세금 납부 재원도 마련할 수 있다. 마지막으로, 건강보험료 측면에서도 부동산 임대업을 하는 경우 소득 규모와 무관하게 피부양 자격이 불가능하며, 지역가입자인 경우 소득뿐 아니라 재산 점수가 큰 영향을 미칠 수 있지만, 상장 리츠는 배당에 따른 소득부분만 영향을 미치게 되며, 소득이 일정 금액 이하라면 다른 직장가입자의 피부양자격도 유지할 수 있다.

다만, 투자위험 측면에서 부동산 경기침체 등에 따라 임대율이나 가치가 떨어져 상장 리츠의 가치도 영향을 받을 수 있다는 점, 리츠의 만기 시점에 따라 자산가치 상승분이 리츠 가격에 반영되는 시기가 지연될 가능성 등을 고려해야 한다. 안정적 배당, 입지, 만기까지의 기간, 임차인 신뢰도나 확약된 임대차 기간 등 다양한 분석이 필요할 것이다.

박세영 신영증권 APEX패밀리오피스 세무사