정부, 청년임대 30만호 공급 예정 임대료경쟁·전매제한 등 삼중고

26일 가계부채 대책 후속조치와 27일 주거복지 로드맵 공개로 오피스텔 시장에 먹구름이 몰려오고 있다. 가뜩이나 공급 과잉 우려가 높은데 공적 임대주택이 대거 공급되는 데다, 대출 규제로 돈줄까지 조여들 전망이기 때문이다.

27일 정부와 더불어민주당이 일부 공개한 ‘주거복지 로드맵’에는 무주택 서민과 실수요자를 위한 주택 총 100만호 공급 방침이 담겨있다. 특히 이 가운데 30만실은 청년을 위한 소형 임대주택으로, 공적임대주택 13만호, 공공지원주택 12만실, 대학생 5만명을 위한 기숙사 등이다. 공급 위치가 특정된 것은 아니지만 주로 직장 등의 접근성이 양호한 수도권 및 도심지에 공급될 것으로 전망된다.

이는 주로 청년들이 내는 월세로 소득을 올렸던 오피스텔 임대사업자들에게 타격이 될 전망이다. 부동산114에 따르면, 2010년부터 올해까지 전국에 입주한 오피스텔 물량은 25만4500여 가구다. 정부 계획대로라면 이보다 5만 가구나 많은 임대주택이 5년 동안 공급되는 것이다.

그렇지 않아도 공급 과잉 우려 때문에 시름해야 했던 오피스텔 업계에는 찬바람이 불 수밖에 없다. KB국민은행에 따르면, 10월 기준 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 4.93%로 역대 최저치를 기록하고 있다. 경기도 역시 5.36%로 수익률이 계속 하락하고 있다. 입주 물량 증가로 인한 공실 위험, 유지 보수비 등을 감안한 실질 수익률은 이보다 더 낮을 것으로 관측되며, 금리 인상이 이뤄질 경우 투자 매력이 더욱 감소할 수밖에 없다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “청년 주거복지 달성을 위해서는 공적임대주택이 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급돼야 한다는 점에서 민간 임대사업자로서는 만만치 않은 경쟁상대가 생기는 것”이라며 “내년부터 도입되는 전매제한 등의 다른 규제까지 고려하면 삼중고, 사중고를 겪게 될 것”이라 내다봤다.

여기에 26일 발표된 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입은 오피스텔 투자금 확보 자체를 어렵게 할 전망이다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업대출 이자비용으로 나눈 것으로, 오피스텔은 RTI가 1.5 이상이어야 대출이 가능하다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “정부의 주거복지 정책이 있기 때문에 임대료를 올리는 방식으로 RTI를 높이는 것도 어렵다”며 “기존에 담보 물건 가격의 60% 가까이를 대출받아 투자금을 마련했던 이들 입장에서는 돈줄이 조여들 것”이라 전망했다.

김성훈 기자/


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