그래도 솟아날 구멍은 있다!…전문가도 놀란 ‘불황 무풍지대’

매매가격 따라 수익률 결정나 분양가 높을 땐 신규물건 피해야

지난해 말 서울 강서구 신정동의 57㎡의 기존 오피스텔을 1억원에 구입한 박경한 씨는 세입자로부터 현재 보증금 1000만원, 월세 50만원을 받고 있다. 최근 시세는 1억2000만~1억3000만원 선이다. 박 씨의 연 수익률은 6.7%에 달한다. 또 무역업을 하는 허창 씨는 삼성역 인근 47㎡의 오피스텔을 최근 1억2000만원에 구입했다.

현재 보증금 1000만원을 기준으로 월 65만원 선이다. 2호선 삼성역 인근이라 직장인 임대 수요는 꾸준한 편이다. 임차인과는 2년 후 재계약 시 월세를 10만원 인상조건으로 계약했다. 허 씨의 연수익률은 7.1%. 박씨와 허씨 모두 은행 예금금리 대비 배 이상의 수익을 올리고 있다.

공급과잉 논란 속에서도 오피스텔의 인기가 대단하다. 신규 오피스텔 분양 단지는 수십대일의 경쟁률은 기본이다. 부동산 시장을 이끄는 대표상품의 지위를 굳혔다고 해도 과언이 아니다.

부동산 투자의 패턴이 ‘시세차익형’에서 ‘임대수익형’으로 바뀌고, 장기간의 저금리 기조가 임대수익형 부동산에 대한 매력을 더욱 부각시키는 요인이다. 더불어 1~2인 가구가 급증하는데다 고령화가 가속화하면서 매매시장보다 임대시장의 규모는 더욱 커지고 있다. 이런 이유로 은행에 예금하는 것보다 오피스텔에 투자하는 것이 훨씬 유리하다. 통상적으로 강남권의 경우 4~5%, 도심권은 5~6%, 수도권은 6~7% 선의 수익률을 기대할 수 있다.

오피스텔 투자 시 가장 고려해야 할 항목은 바로 매매가격이다. 매매가격에 따라 수익률의 높낮이를 결정짓기 때문이다.

장경철 상가114 이사는 “최근 오피스텔의 인기를 타고 분양가가 오르는 추세인데, 문제는 분양가가 오르면 수익률이 떨어진다는 점을 감안해야 한다”며 “임대료는 여전히 제자리인데 분양가가 높아지면 초기 투자금액이 커지는 부담이 생긴다”고 조언했다. 실제 지난해부터 강남권에서 분양한 오피스텔의 분양가는 지속적으로 상승했지만, 강북권의 경우 상대적으로 낮았다. 때문에 분양가가 높은 신규 공급 오피스텔뿐 아니라 기존 오피스텔까지도 염두에 두고 투자처를 물색해야 한다는 지적이다. 수익률만 높다면 굳이 신규 오피스텔을 고집할 필요가 없다는 뜻이다.

최근 오피스텔과 도시형 생활주택이 뒤섞여 공급되는 경우가 많은데, 이 경우 두 상품의 차이를 잘 구분할 필요가 있다. 도시형 생활주택은 주택법 적용을 받는, 말 그대로 주택이다. 반면 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있지만 건축법이 적용되는 업무용 시설이다.

장 이사는 “무주택 세대주나 신혼부부 등은 전용면적 20㎡가 넘는 도시형 생활주택에는 투자를 삼가는 게 좋다”고 귀띔했다. 자칫 오랫동안 납입해온 청약저축통장이나 신혼부부 특별공급 등 무주택자에게 주어지는 값싼 보금자리주택의 청약 기회를 날려버릴 수 있기 때문이다.

마지막으로 오피스텔을 구입할 때 투자금액에 맞는 지역과 임차인의 특성을 잘 살펴야 한다. 투자목적에 따라 알맞은 오피스텔 상품을 골라야 한다는 의미다. 공실의 부담을 낮추고 높은 월세를 받길 원한다면 서울 강남권 등 직장인 수요가 풍부한 곳이 좋다. 강남지역은 월 임대료 수준이 33㎡에 90만원 안팎으로 비교적 높은 편이다. 다만, 오피스텔 매입가나 분양가도 상대적으로 비싸 2억원을 초과하는 경우가 적지 않다.

1억~2억원대에서 투자하고 싶다면 신촌ㆍ영등포ㆍ여의도 등 서울 도심, 서울 구로ㆍ성북 등 대학가와 업무 밀집지역인 성남ㆍ분당 등이 좋다. 서울 변두리나 외곽 도시라도 지하철역과 가깝고 광역 교통망이 편리한 역세권은 출퇴근이 편리해 배후 수요가 두텁다. 신분당선이나 서울지하철 9호선 연장선 주변 지역을 주목하는 게 전문가들이 조언하는 성공투자 노하우다.

<정순식 기자>/