다주택자 규제와 주거복지는 문재인 정부의 부동산 정책을 관통하는 핵심 키워드다. 6년 만에 부활한 투기과열지구와 주거복지로드맵이 발표되면서 내년 시장은 안갯속이 됐다. 새해 바뀌거나 새롭게 시행되는 제도 및 법들을 꼼꼼하게 따져야 하는 이유다.

지난 2006년 참여정부 때 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기방지’를 통해 시행됐던 재건축 초과이익 환수가 재시행된다. 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율 등을 적용해 환수하는 제도다. 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 사업장이 대상이다.

세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등 양도세 부담은 커진다. 1월 1일 이후 조정대상지역에서 거래되는 분양권은 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다.

다주택자 중 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상은 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%라는 점을 고려하면 3주택 이상은 최고 60%까지 높은 세율이 적용된다.

아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔에 대한 규제도 강화된다. 조정대상지역과 투기과열지구에서 전매가 금지되고, 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양한다. 300가구 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다. 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 사례가 줄어들 것으로 전망된다.

부동산 임대업의 여신심사도 강화된다. 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출하는 것이 골자다. 임대사업자 등록을 위한 인센티브 강화와 여신심사의 균형이 필요하다는 목소리도 크다.

한편 주거복지로드맵의 세부 항목은 상반기 중 본격화할 것으로 보인다. 계층별 공공주택 공급이 늘어나고 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대가 민간임대특별법ㆍ주택공급에 관한 규칙 개정으로 시행된다.

정찬수 기자/


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