[헤럴드경제=신소연 기자]정부가 오는 8일 소득요건 등 신청자격을 신설하고 주택가격이나 대출한도를 기존보다 낮추는 등 정책모기지 개편방안을 발표할 것으로 알려지면서 보금자리론 대출이 더 깐깐해질 전망이다. 이에 수입은 상대적으로 좋지만 자산이 적어 주택 구입시 대출이 필요한 사회초년생이나 맞벌이 부부 등은 다시 정부 정책에서 소외되는 게 아니냐는 지적이다.

우리와 비슷한 주택 금융제도를 가진 미국이나 캐나다, 일본 등은 DTI(총부채상환비율)만 엄격히 적용했지만, 다른 요건은 상대적으로 느슨하게 관리해 정책 상품에 소외되는 계층이 없도록 하고 있었다.

7일 주택금융연구소 등에 따르면, 미국의 장기모기지 상품은 신용도(FICO)에 따라 적격대출, FHA(연방주택관리국)론, Home Possible& Home Possible Adanatage, Home Ready 등을 선택할 수 있는 등 모기지 상품이 촘촘히 설계돼 있다. 모두 비거치식 분할상환 방식으로, 주택 가격이나 유형 등에는 조건이 없다. LTV(담보인정비율)도 최대 95~97%까지 인정해준다. 하지만 DTI에 대해서는 43~50%로 엄격히 관리한다.

자신의 FICO 점수가 620점 이상이 되면 적격대출로 3.8%의 낮은 금리에 주택자금을 41만7000달러(4억8900여만원)까지 빌릴 수 있다. 하지만 FICO가 500점 이하라면 FHA론으로 대출이 가능하다. 금리는 적격대출보다 다소 높은 4.6%대로, 빌릴 수 있는 돈도 21만1050달러로 줄어든다. 그래도 대출 한도는 여유가 있는 편이다.

소득이 중위소득 이하인 가계는 Home Possible&Home Possible Advantage 프로그램을 활용할 수 있다. Home Ready는 DTI를 계산할 때 함께 거주하는 가족의 소득까지 합산하도록 완화해준다.

캐나다의 정책 모기지 상품인 25/5 FRM은 분할상환 25년에 만기 5년인 고정금리 분할상환 상품이다. 캐나다의 평균 주택보유기간이 약 5년임을 고려해 만기를 5년으로 설정한 것이다. 만기가 끝나면 차주는 은행과 협의해 잔금을 갚거나 대출 연장 여부를 결정하면 된다.

25/5 FRM은 소득이나 대출한도 제한이 없다. 특정 소득계층을 대상으로 한 적격대출 상품 자체가 없는 것이다. LTV도 최대 95%까지 가능하다. 다만 주택가격은 100만 달러(한화 8억5000만원)로 제한된다. 이와 함께 부채상환비율 관리는 DTI보다 더 엄격한 GDS(세전 소득 대비 주담대 상환액ㆍ재산세ㆍ난방비ㆍ관리비 합산액 비율)와 TDS(세전 소득 대비 주담대 상환액ㆍ재산세ㆍ난방비ㆍ관리비ㆍ신용카드 등 소비자금융비용 등 합산액 비율) 등을 적용한다. GDS는 35~39%, TDS는 42~44%가 되야 한다.

일본은 FLAT35라는 장기고정 주택담보대출이 있다. 통상 15~35년 만기 상품이지만, 장기 우량주택으로 인정받으면 만기가 50년까지도 가능하다. 대출한도는 100만엔~8000만엔(한화 1000만원~8억8000만원)이지만, LTV는 100%까지 가능하고 소득요건 규제도 없다.

금융권 관계자는 “다른 나라의 장기 주담대출은 한국과 비교하면 DTI 규제 수준은 높지만 LTV나 소득수준, 주택가격 등에 대한 제약 요건은 다소 완화된 모습”이라며 “특정 계층을 대상으로 지원하기보다 채무자의 상환능력 위주로 질적 관리만 하고 있다”고 말했다.


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