최근 주택시장 침체와 전세난, 1-2인 가구 증가 등으로 ‘도시형 생활주택’에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부의 활성화 대책에 따른 세제지원과 저리대출 등의 혜택이 많은 것도 관심 요인이다.

그러나 급증한 인허가 물량과 고 분양가에 따른 임대수익률에 대한 저하 우려, 상대적으로 낮은 주거환경 수준에 대한 지적도 동시에 늘어나고 있다.

▶도시형생활주택 인기, 분양가 상승으로 연결=수도권 도시형생활주택 분양가 가격이 상승세다. 부동산정보제공업체 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 경기도는 2009년에 비해 2011년에 분양한 된 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가 평균 600만 원 가량 높은 1793만 원인 것으로 조사됐다. 서울은 2010년에 비해 200만 원 가량 높아진 평균 1760만 원에 분양됐다.

최근 경기도는 도시형생활주택 평균 분양가가 서울을 제친 것은 성남시 운중동의 푸르지오하임의 분양에 따른 것으로 단지형다세대에 고급형을 지향하는 타운하우스 주거단지로 높은 가격에 분양했기 때문이다.

서울ㆍ경기지역의 분양가 상승 원인은 도시형생활주택 인기와 평면 경쟁과 내부 부대시설에 신경을 쓰면서 업체들이 분양가를 올리고 있다. 최근 서초, 용산 등 지가 수준이 놓은 지역에에서 도시형생활주택이 공급되었기 때문이다. 앞으로 대형 건설업체들이 브랜드화 고급화 전략으로 참여함에 따라 도시형생활주택 분양가 상승은 이어질 것으로 보인다.

▶서울 도시형생활주택 분양가 역시 강남, 도심이 높아=서울 강남, 서초, 용산, 동작에서 2009년 이후 공급된 도시형생활주택 3.3㎡당 분양가격이 평균 2000만 원 이상인 것으로 조사됐다.

지난 2009년부터 올해까지 분양한 서울 36개 단지를 조사한 결과 강남구가 평균 2,686만 원으로 가장 높았다. 그 뒤로 서초 2,202만 원, 동작 2,156만 원, 용산 2,153만 원 순으로 높았다.

서울 외각지역인 도봉, 노원, 중랑, 강서, 구로 등은 1,500만 원 이하로 상대적으로 낮은 가격에 분양됐다. 강남 및 서울중심지역의 고분양가의 원인은 강남, 서울도심의 높은 지가로 인해 도시형생활주택의 사업비의 대부분을 차지하는 토지매입비가 높아짐에 따라 고분양가로 책정이 될 수 밖에 없는 원인으로 보인다.

강남 및 중심지역은 분양가격은 높으나 업무지역이 많고 교통이 편리하여 직장인과 신혼부부등 다양한 배후수요가 존재하여 공실 위험이 낮은 것이 특징이다. 따라서 분양가격 비교뿐만 아니라 공실 및 배후수요를 체크하여 임대사업시 리스크를 줄이는 전략이 필요하다.

▶ 수도권 도시형생활주택 분양가, 기존 오피스텔 매매가보다 높아=수도권 도시형생활주택 3.3㎡당 분양가격이 기존 오피스텔 매매가보다 높은 것으로 나타났다. 하지만 지방은 도시형생활주택 분양가격이 기존 오피스텔 매매가보다 저렴했다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 2009년부터 2011년 9월까지 공급된 도시형생활주택 지역별 3.3㎡당 분양가를 조사해본 결과 경기도는 1,788만 원으로 오피스텔보다 700만 원 가량 높았다. 서울은 1,678만 원으로 오피스텔보다 300만 원 가량 높은 수준에 분양됐다. 경기도는 올해 초 분양한 판교 운중동 ‘푸르지오하임’이 단지형다세대의 고급형 도시형생활주택으로서 원룸형 도시형생활주택에 비해 고분양가로 분양되었기 때문이다.

하지만 지방에서 공급된 도시형생활주택 3.3㎡당 분양가 수준은 오피스텔 매매가격보다 낮았다. 부산은 3.3㎡당 300만 원, 대전도 200만 원 가량 오피스텔 매매가격보다 낮았다.

수도권에서 도시형생활주택 분양가격이 비싸게 분양되는 원인은 발코니의 확장성이 좋고 세제 혜택 등으로 투자자 입장에서 추가비용 부분이 낮아 업체들이 분양가를 높게 책정하고 있다.

기존 오피스텔에 비해 매입 비용이 높다고 하여 단순히 임대수익률이 낮아지는 것은 아니다. 도시형생활주택을 분양 받는다면 임대사업자 등록 시에 취득세 면제 등 세제 혜택이 크다. 단순 매입 가격 비교만으로 임대수익률의 우위를 판단하기 어렵다. 기존 오피스텔을 매입했을 때와 도시형생활주택을 분양 받을 경우 공실, 회전, 세제, 대출이자 등 종합적으로 판단하여 투자전략을 세워야 한다.

▶ 오피스텔, 도시형생활주택 합동분양.. 어떤 상품이 더 유리할까? =최근 닮은 듯 다른 듯 도시형생활주택과 오피스텔이 한 건물에 지어져 공급하는 사례가 늘었다. 하지만 분양가 수준은 달라 투자자들의 주의가 필요하다. 실제로 도시형생활주택과 오피스텔을 합동 분양한 단지의 3.3㎡당 분양가를 비교해보니 도시형생활주택의 분양가가 훨씬 높았다.

한 건물에 도시형생활주택과 오피스텔을 함께 분양한 15개 단지의 분양가를 공급면적 기준으로 분석한 결과 평균 도시형생활주택 분양가격이 오피스텔보다 평균 16% 이상 비싸게 분양됐다.

동일한 단지에 도시형생활주택 분양가 높은 이유는 도시형생활주택을 로얄층에 배치하고, 투자자들이 세제 혜택을 적용 받으면 오피스텔 분양 받을 경우와 들어가는 총 금액 수준은 비슷하기 때문에 업체들이 이러한 사항을 고려하여 분양가를 높게 책정하고 있다.

용산SK큐브는 3.3㎡당 2,457만 원으로 동일 단지 내 오피스텔(1,950만 원)보다 517만 원 가량 더 비싸게 분양했다. 구조는 동일하지만 도시형생활주택의 경우 14층 이상의 고층에 위치한다.

도시형생활주택 분양가가 오피스텔보다 높음에도 불구하고 높은 청약 경쟁률을 기록하며 마감하는 사례들이 늘어나고, 원룸에서 2인가구를 겨냥한 투룸 구조의 도시형생활주택이 공급되면 분양가 격차는 쉽게 좁혀지지 않을 것으로 보인다.

▶ 도시형형활주택 vs 오피스텔 임대수익률 비교 분석=오피스텔과 도시형생활주택 중 어느쪽이 임대수익률이 더 높을까?

정부가 8.18대책으로 주거용 오피스텔 상품을 임대사업자 등록 대상에 포함되도록 추진하면서 오피스텔과 도시형생활주택 상품의 임대수익률 차이에 대한 관심이 높아졌다.

도시형생활주택과 오피스텔을 최초 분양 받거나 아니면 기존주택을 매입했을 때 임대수익률을 계산해 본 결과는 동일한 금액을 투자해 동일한 임대료를 받을 경우 미세하지만 도시형생활주택의 임대수익률이 높았다.

하지만 최근 동일한 단지 내에서 오피스텔보다 높은 분양가로 공급되는 도시형생활주택은 오피스텔보다 임대수익률이 낮은 것으로 조사됐다. 분양할 때에는 분양가가 달랐지만 입주할 때에는 월세가격이 비슷하게 책정되기 때문이다.

최초 분양의 경우 취득세 감면 혜택 도시형생활주택과 오피스텔 임대수익률 격차가 줄었다.사례 분석단지는 분양가가 주변시세보다 높았음에도 불구하고 인기리에 계약이 마감된 서울 구로구 구로동 H1차 55㎡ 단지로 선정했다. 분양가는 1억3천만 원. 현재 임대료 수준은 보증금 1000만 원, 월 임대료 70만 원. 매매가격은 1억5천만 원~ 1억5천5백만 원에 형성되어 있다. 프리미엄이 500만 원~1000만 원 붙은 상황이다.

오피스텔과 도시형생활주택 분양가 1억3천만 원 동일한 금액으로 분양 받아 도시형생활주택만 임대사업자로 등록해 취득세 감면 혜택을 받으면 도시형생활주택 임대수익률이 6.97%이다. 오피스텔은 6.62%로 도시형생활주택보다 0.35% 포인트 낮았다.

8.18대책으로 오피스텔도 임대사업자로 등록하여 취득세 감면혜택을 받게 되면 오피스텔 임대수익률은 6.94%로 도시형생활주택과 0.05%p차이만 발생한다. 이 차이는 입주 시에 중개수수료 책정 기준이 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 0.09%를 적용 받기 때문이다. 따라서 오피스텔이 8.18대책으로 취득세 감면 혜택을 받게 되면 도시형생활주택과의 임대수익률 차이는 줄일 수 있지만 임차인 회전율이 빠른 지역일 경우 집주인 입장에서는 중개수수료 부담이 커질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

반면 신규 분양을 받지 않고 기존 오피스텔과 도시형생활주택을 매매한다면 도시형생활주택이 오피스텔보다 임대수익률이 높았다. 취득세 세율과 중개수수료 등 차이 때문. 특히 기존 오피스텔 투자는 취득세 감면 혜택을 적용 받지 않더라도 최초 분양 받는 것보다 임대수익률이 높게 산출됐다. 최근 분양하는 단지들의 분양가가 주변보다 비싸게 공급되기 때문이다.

인근의 구로동 S 단지 55㎡는 매물로 1억 원에 나왔으며, 임대료는 보증금 1000만 원에 월 임대료 60만 원으로 임대수익률은 7.53%가 산출됐다. 최초 분양 받는 것보다 0.56%p~0.91% 포인트 가량 더 높은 것이다. 기존 오피스텔의 임대수익률이 높게 산출되었지만 신축 건물과의 차이점을 고려해야 한다. 내부 옵션들의 사용연수가 경과되었고, 도배 비용, 신규주택보다 임차인 선호도가 떨어져 공실 발생 등으로 임대수익률은 떨어질 수 있다. 최근 풀옵션 도시형생활주택 신축이 늘어나면서 임차인들도 새주택을 더 선호해 임차인 확보기간이 길어지고 있다.

결론적으로 수익형 부동산의 임대수익률을 결정하는 중요한 변수는 최초 투자한 금액인 분양가와 세금인 것이다. 동일한 금액을 투자할 경우 신규 분양 단지의 오피스텔이 취득세 감면혜택을 받게 되더라도 중개수수료 등 차이로 오피스텔보다는 도시형생활주택의 임대수익률이 높게 산출된다. 하지만 최근 신규 분양주택의 분양가가 비싸지면서 취득세 감면을 적용받더라도 기존 오피스텔 임대수익률이 높게 산출될 수 있는 점을 고려해야 한다.

따라서 오피스텔이냐 도시형생활주택이냐를 놓고 임대수익률을 산정할 때에는 초기 추가 비용 부담이 어떻게 차이가 나며, 투자 이후 공실기간도 고려하여 실질 임대수익률를 산정하여 은행금리보다 높게 나오는지 비교해봐야 한다. 입주 후에는 전ㆍ월세 가격은 차이가 나지 않으므로 초기 매입금액을 최대한 낮추고 제반 비용이 적게 들어가는 상품을 선택하여 임대수익률을 극대화할 수 있도록 전략을 세워야 한다.

이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 “정부가 오피스텔 세제혜택을 지원하게 되면 공급물량도 확대될 전망이므로 공급과잉에 따른 공실 증가로 임대수익률이 떨어질 수 있다”며 “임대수요가 풍부해 공실 기간이 짧은 지역을 선별해 접근해야 할 것”이라고 조언했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldm.com


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