삼성전자라는 대형 임대수요를 확보하고 있는 동탄신도시. 하지만 점포겸용 단독택지를 분양받은 임대사업자들에게 삼성전자 직원들은 ‘꿰지 못하는 구슬’과도 같았다. 택지지구 지구단위계획 시 가구수가 3가구로 제한되 1층에 점포, 3층을 자가로 쓰더라도 나머지 2층에 고작 임대를 2가구만 들일수 있었기 때문이다. 2가구를 원룸으로 설계하자니 놀리는 공간이 많아 투룸 2가구를 공급했지만 세입자들은 대부분 원룸을 선호해 중심상업지 오피스텔과 경쟁이 되지 않았다. 화성시 반송동 M공인 관계자는 “원룸 수요가 아무리 많으면 뭐하나, 점포겸용 택지에 달랑 2가구 임대사업하면 수익률이 5%를 밑돈다”고 토로했다.

이처럼 택지지구에서 점포겸용 단독택지를 비롯해 블록형 단독주택지가 강력한 규제를 받아 왔지만, 정부가 최근 층수를 올려주고 가구수 제한을 없애기로 하면서 이들 택지가 5ㆍ1대책의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 특히 임대사업 전문가들은 층수를 올린 데다 가구수까지 늘리게 되면 수익률은 최대 2%P 올라간다며 택지지구내 단독택지를 투자 블루칩으로 점치고 있다.

국토부에 따르면 그동안 신도시 등 택지지구 지구단위계획 시 정돈된 경관을 조성하기 위해 용적률을 법정상한 미만으로 제한했지만, 주택공급을 활성화 하기 위한 이번 대책을 통해 각 용도별로 용적률을 최대 허용치까지 풀어주기로 했다.

현행 건축법 상 단독주택과 점포겸용주택이 들어설 수 있는 용도는 1종전용주거지역, 2종전용주거지역, 1종일반주거지역이다. 법정상한 용적률은 각각 100%, 150%, 200%인데 기존 김포한강, 고양삼송 등 택지지구내 단독택지들은 이보다 20~50%P 낮게 적용됐다.

실제 김포한강 블록형단독주택은 2종전용주거지역인데도 건폐율 50%에, 용적률 100%으로 정해졌다. 하지만 5ㆍ1대책이 시행으로 용적률을 150%까지 받으면 층수를 2층에서 3층으로 올릴 수 있다. 고양 삼송지구 점포겸용 택지도 1종일반주거지역인데도 건폐율 50%에 용적률 150%로 3층이다. 그러나 용적률이 200%으로 상향 조정되면 4층까지 지을 수 있다.

여기에 기존 가구수 제한도 폐지되서 블록형단독주택, 점포겸용주택 각각 2가구, 3가구로 묶였던 가구수보다 더 많은주거공간을 지을 수 있게 됐다.

현재 LH공사가 수의계약 중인 토지 중 5ㆍ1대책 수혜가 예상되는 블록형단독주택지는 김포한강 등 6개 지구 26필지, 점포겸용 단독택지는 고양삼송 등 7개 지구 208필지다. 5억원 내외 투자를 목적으로 한다면 블록형단독주택보단 점포겸용 주택을 노려볼만하다. 공급물량은 고양삼송, 평택소사벌, 화성향남2지구 순이다.

임대사업 전문가들은 통상 1개 층이 올라가면 수익률은 1%P올라가는데 거기에 가구수까지 늘릴 수 있으면 최대 2%P까지 수익률 상승을 기대할 수 있다고 설명한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “층수, 가구수 둘다 늘면 보증금이 증가해 순투자금을 줄일 수 있고 연수익 또한 불어나 수익률이 향상될 수 있다”며 “단, 추가 건축비용 정도는 회수할 수 있는 지역에 시세 대비 월세가 연 4% 이상 나오는 지역이어야 투자성이 있다”고 조언했다. 고종옥 코쿤하우스 대표는 “동탄처럼 덩어리 임대수요가 받쳐주거나 역세권 등의 입지적 장점이 필수다”고 말했다.

<정태일 기자@ndisbegin>

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