사상 초유의 저금리와 월세 가속화로 아파트 투자수요도 빠르게 늘고 있다. 전국 아파트 가격은 지난 1년간 2.9% 상승했고, 서울도 2% 올라 지난 4년간의 하락세를 벗어났다. 강남 재건축 단지들의 사업추진이 빨라지고, 월세 전환율도 5.5%로 은행예금금리를 앞서고 있어 임대 소득을 올리다가 적정시점에 시세차익까지 기대하는 투자자들이 늘고 있다. 임대소득과 매매차익, 둘 다 가능한 아파트는 어디 있을까.

우선 임대수익률은 직주근접성이 좋은 소형아파트일수록 높다. 1~4월 국토부 실거래가를 분석해 보면 예상 임대수익률(세전)은 전용 60㎡이하가 3.4%로 가장 높고, 60~85㎡ 2.7%, 85㎡초과는 2.3%로 낮아진다. 특히 임대수익률 6% 이상인 상위 30개 면적 중 80%가 전용 40㎡ 이하이고, 20㎡이하 초소형도 절반이 넘는다. 2010년 이후 입주한 20~30가구의 소규모 도시형생활주택이 대부분이다. 매매가 1억원 전후에 월세 40만~50만원으로 보증금을 제외하면 수익률이 6% 이상이다. 강서구, 관악구, 구로구, 영등포구, 종로구 등 강서권에 많이 분포돼 있다.

반면 매매가격이 오른 지역은 강남권과 대표적인 아파트 밀집지역이다. 지난 1년간 강남구, 강동구, 서초구가 KB 시세 기준 3% 이상 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 아파트 가격상승 기대감이 커지자 투자가치가 높은 강남 재건축 아파트가 먼저 반응을 보인 것이다. 이어 노원구, 마포구, 서대문구, 성북구, 양천구가 2% 이상 상승했다. 노원구와 양천구는 강북과 강서권의 대표적인 아파트 밀집지역이면서 학군 우수지역이다. 또 성북, 마포, 서대문구는 도심권 업무중심지역의 교통여건 우수지역이다. 매매가격이 오른 지역들은 미래 가치가 예상되거나, 생활 환경면에서 검증된 선호도 높은 지역이다.

수익형 부동산은 일반적으로 임대수익률이 높으면 매매가격도 오르지만, 아파트는 거주용 부동산에 가깝기 때문에 ‘임대수익률=매매가격 상승’은 성립되지 않는다. 오히려 초소형 임대용 아파트는 생활환경이 떨어져 가격이 오르지 않거나, 미래가치와 생활환경이 좋은 아파트는 매매가격이 높아 투자수익률은 낮은 경향을 보인다. 생활환경이 우수해도 월세는 지역별 허들이 있다. 통상 강남권과 용산은 120만원 이하, 그 외 지역은 80만원이 최대치다. 따라서 두 마리 토끼보다는 중심이 되는 투자의 가치를 먼저 생각해야 한다.

임대소득이 우선이라면 관악구, 구로구, 서대문구, 종로구, 중구 등 업무지역 주변 전용 60㎡ 전후 아파트가 바람직하다. 투자금액이 적고, 임차수요가 풍부해 평균 수익률을 웃돈다. 또 6~7%대의 임대수익이 가능해도 100호 미만, 전용 30㎡이하의 초소형 아파트는 의무 관리규정이 없고, 11층 이하 건물은 스프링클러가 설치되지 않아 화재 위험인 곳도 있다.

생활환경이 우수한 아파트는 임대소득은 2%대지만, 안정적인 월세가 가능하고 매매가격 상승도 기대해 볼만한 지역이다. 노원구, 마포구, 성북구, 양천구의 전용 60~85㎡가 추천지역이다.