정부 대책 및 과제

정부 대책에는 월세전환 추이에 걸맞은 안정적인 임대주택 확대공급과 월세 거주수요자에 대한 세제 혜택, 양질의 서비스 제공에 초점이 맞춰지고 있다.

공급 측면에서는 재정난으로 공공임대주택 확대 건설이 어려운 점을 감안해 리츠, 사모펀드 등 민간자본을 대거 조달해 임대주택을 짓고 수익을 보전해주는 방안이 검토되고 있다. 여기에 이익금이 1조원대를 넘어가는 국민주택기금을 리츠 등에 투자, 민간투자자금의 리스크를 줄이는 대안도 검토 중이다.

리스크 상쇄를 위해 임대기간이 끝난 뒤 일반분양에서 팔리지 않을 경우 LH공사가 선매입하는 방안도 고려 중이다. 이는 현재까지의 민간임대 활성화 대안보다 진일보한 것임에 틀림없다. 과거와 달리 적극적으로 수익을 보전해주는 대안이 범부처적으로 검토되고 있기 때문이다. 사실 그동안 민간 임대시장이 활성화되지 못한 데는 안정적인 수익을 올릴 수 없기 때문이다. 수백억원대의 자금을 들여 장기 임대를 통해 회수해야 하는 회임기간 문제와 안정적인 투자수익을 보장받을 수 없는 구조적 문제가 민간자본 참여의 걸림돌로 작용해 왔다.

임대주택 투자에 그동안 LH공사와 개인만이 나선 이유다. 하지만 수익보장에 전세시장이 월세 중심으로 바뀌고 임대관리전문회사가 생겨난다면 투자환경이 크게 달라지게 된다. 특히 정부가 일정 수익을 보장해주기 위해 수익구조를 역산해 세제와 금융지원방안을 검토 중이어서 현실적인 사업모델이 나올지 초미의 관심사다.

정부는 또 수요 측면에서도 다각적인 대안을 검토 중이다. 지난해 문제가 됐던 주택금융공사의 고액 전세대출 보증을 폐지하는 대신, 매매수요나 월세수요 지원을 적극화한다는 방침이다.

이번 대책이 실시되면 월세임차인의 경우 전세보다 값싼 월셋집이 많아져 유리할 전망이다. 현재의 임차시장도 전셋값은 오르는데 월세는 낮아지는 양상이다. 집주인이 전세를 월세로 전환하면서 월세 공급이 풍부해진 데 따른 것이다.

지난해 상반기 아파트 전세 상승률은 2%대를 웃돌았으나 월세는 되레 0.3% 정도 하락한 것으로 분석되고 있다. 월세수요가 많은 오피스텔의 경우 월세하락률이 2% 정도에 달하는 등 월세는 지속적으로 낮아지는 추세다. 전월세전환율 추이를 보면 서울의 경우 지난 2008년 9.29%에 달했으나 지난해 6.12%까지 하락한 것으로 나타나고 있다.(부동산114 자료)

전월세전환율이 낮아지게 되면 집주인은 손해다. 문제는 이렇게 될 경우 재차 민간임대투자 수익보전이 어려울 수 있다는 점이다. 또 세제 지원 및 소득공제 혜택 등을 놓고 손발이 각각 따로 노는 부처의 입장차이도 걸림돌이다.

반쪽정책이어서는 효과를 발휘하기 힘들다. 아울러 사회적 인식도 투기시대에 보였던 다주택보유자나 기업, 자금에 대한 저항감, 강력한 규제 등이 재고돼야 할 것이다. 이 외에 실거래 월세가 신고에 대한 인센티브 강화와 임대관리서비스의 선진화, 임대등록 활성화, 임대지표의 선진화가 절실한 것으로 지적되고 있다.

장용동 대기자/