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공적기구 구성·운용 부동산 PF 평가방법·평가지표 시행사 정보 상시적 공개 등 한국감정원내 설치 유력 검토

내년 시행 신평가체계는 수행능력 등 4개분야 집중체크 객관화로 내실판단 근거 마련

개발사업 활성화 국토부 상반기중 시범사업실시 경제체질강화·일자리창출 기대

새 정부의 경제 체질 강화와 일자리 창출을 위한 국정과제로 추진되는 ‘부동산 개발사업 평가체제 도입’은 23일 국토연구원 주최로 공청회를 열어 금융 및 평가업계, 부동산시행(개발)업계 등의 의견 수렴 절차를 거침에 따라 가속화될 전망이다. 특히 평가기관의 전문성을 비롯해 공적기관 검증으로 객관적 신뢰성을 높일 수 있는 인프라가 마련됐다는 데 공감대가 형성, 후속 입법에 착수할 수 있는 기반이 마련된 것으로 평가된다.

신용평가 및 금융업계 역시 사업성 평가 및 수행능력 평가, 기초평가, 평가지표의 표준화 등으로 객관적 정보가 풍부히 제공돼 부동산 PF사업의 내실을 판단할 근거가 마련될 것이라는 기대감을 보였다. 아울러 역량이 부족한 개발업자의 난립을 억제하고, 사업성이 낮은 개발사업 추진을 사전에 자제하며, 부실 PF에 따른 건설업체와 금융기관의 경영 악화를 예방하는 일석삼조의 효과를 거둘 것으로 기대된다.

이에 따라 국토연구원은 상반기 중 기존 부동산 개발사업 자료를 토대로 새로운 평가체제의 평가지표 등을 검증하고 LH공사 등이 시행하거나 지자체가 신청하는 PF사업 중에서 국토교통부 장관이 지정하는 개발사업을 대상으로 시범사업을 실시, 평가체제를 보완하고 시장 신뢰를 확보할 방침이다. 국토부는 이를 토대로 하반기 중 부동산 개발업법 등에 이를 반영한 법제화를 추진, 2014년부터 본격 시행에 들어간다는 계획이다.

▶공적 기구 구성 및 운용, 업계 최대 관심=공청회에서 토론자 및 참석자들은 대체적으로 부동산 PF사업의 신뢰성 제고를 위한 평가방법 및 평가지표에 대해 긍정적인 반응을 보였다. 부동산개발사업 평가센터 역할을 할 것으로 기대되는 공적기구 설립 등에 지대한 관심을 표명했으며 운용에 대해서도 기대 반, 우려 반의 조심스런 입장을 보였다.

첫 토론자로 나선 이용권 우리은행 상무는 “부동산 개발사업의 공신력을 부여한다는 차원에서 새로운 평가체제 도입은 긍정적이나 새로 설립되는 공적기구가 옥상옥이 되지 않도록 운영하는 것이 중요하다”고 밝혔다. 사업 사후관리나 등급관리에서도 공적기구의 역할이 중요하며 공모형 PF사업을 대상으로 하는 것이 바람직하다는 의견을 보였다.

김승훈 나이스신용평가 본부장은 “지난 1998년 외환위기 이후 달아오른 코스닥 시장이 부침을 거듭하고 있는 것은 신뢰 상실 때문”이라며 부동산 PF 금융제도의 틀을 갖추는 첫 걸음이 될 것”으로 내다봤다. 특히 시행사의 수행능력평가 비중을 높이는 것도 내실을 기할 수 있는 방법이라고 설명, 개발업체의 평가에 역점을 둬야 한다는 입장을 보였다.

이현석 건국대 교수는 “시행사의 경영관리 능력 등의 정보가 상시적으로 공개돼야 하며 이를 토대로 금융권과의 신뢰가 쌓이면 부동산 개발사업이 활성화될 수 있다”고 설명했다. 양현근 금융감독원 은행감독국장은 “100조원대의 PF시장이 60조원대로 위축된 것은 대내외적 경제 불황에 따른 리스크 관리 강화 영향”이라며 과도한 지급보증 요구와 후분양제, 과도한 수익추구 등이 서로 맞물려 있다고 진단했다. 또 공적기구 설립에 긍정적이나 시간과 거시경제요인이 제때 반영될 수 있도록 하는 것이 중요하다는 의견을 개진했다. 이 외에도 정부 부처 간 협조 강화와 활성화를 위한 대안마련이 돼야 한다는 의견이 주류를 이뤘다.

▶신평가체계 내실화, 기초평가 등 4개 분야 평가항목만 18개=이날 발표된 신평가체제는 대상부지 기초평가, 사업성 평가, 사업수행능력평가, 투자자 보호계획 등 4개 분야를 집중 체크하는 구조다. 대상부지 기초평가에서는 부지 인허가와 부지의 사업 적합성, 시공약점 등의 평가항목으로 구성돼 개발사업을 위한 기본적인 토지 평가를 우선 행하도록 했다.

사업성 평가는 사업비용(부지확보비용, 공사비 및 운영비용), 매출수익(부지이용도, 분양 및 임대율, 개발 후 가치상승 및 운용), 주변시장분석(거시지표, 입지분석, 상품구성계획), 사업수지분석(대출지표, 수익지표), 자본건전성(개발업자의 자금조달 및 상환) 등 5개 분야 11개 항목을 평가하는 것이 골자다. 자기자본으로 사전에 토지를 확보하고 분양대금 의존도가 낮으며 철저한 수요분석을 통한 상품구성 등이 제대로 반영된 사업이 높은 점수를 받게 되는 구조다.

사업수행능력 역시 새롭게 도입되는 평가인데 개발업법에 의한 제도권 업체여야 유리하도록 했다. 개발업자의 경영능력을 우선적으로 보게 되는데 여기에는 경영진의 경력과 평판까지 감안하게 된다. 개발업자의 사업능력도 따지게 되는데 개발업체 신용도, 사업수행 경험, 자기자본 출자비율, 추가담보능력, 컨소시엄 결성 여부 등을 고려해 가점을 주게 된다.

투자자 보호계획 부문에서는 배당 및 운용계획과 출구계획 등을 평가하게 된다. 배당항목은 투자자 배당 비율의 적정성, 자금사용 계획의 적정성, 취득자산 및 완성자산의 보관 등 관리의 안정성을 평가하게 된다. 출구플랜에서는 투자금 청산계획의 적정성과 투자자 보호를 위한 계획, 투자금의 환금성 등을 종합적으로 평가, 반영한다. 속성별 항목을 계층화하고 각각의 평가항목 간 비교를 통하여 가중치를 부여한 후 수치로 객관화, 평가지표 간 정성적 중요도를 반영할 계획이다.

▶부동산 개발사업 활성화를 위한 개선, 후속입법 기대=부동산개발사업 평가체제 도입을 위한 용역을 총괄수행하며 이날 정희남 국토연구원 선임연구원은 “새로운 평가체제 골격은 제대로 된 사업성 평가와 수행능력, 관련 평가지표의 코드화에 있다”며 이는 부동산 개발사업을 활성화한다는 전제아래 추진된 것이라고 밝혔다. 서비스산업과 IT산업 외에 부동산 사업을 보다 적극화하는 것이 당면한 경제 활성화와 일자리 창출에 기대할 수 있다며 신평가체제는 다양하고 객관적인 정보를 제공, 부동산 개발사업을 치밀하게 수행하는 데 도움이 될 것이라고 밝혔다.

비체계적 평가로 인한 기존 개발사업의 부실화가 국민경제에 미치는 부정적 효과를 사전에 차단하고 내ㆍ외부 리스크를 사전에 관리하며 금융기관 및 보증기관에 가이드라인을 제공하는 데 초점을 맞췄다는 것이다. 참여주체 간 역할 분담이 명확해져 개발사업 갈등이 최소화됨으로써 활성화할 수 있는 여지를 뒀다는 설명이다.

문성요 국토교통부 부동산산업과장은 “현재 이뤄지고 있는 평가기관들의 자율성은 최대한 존중하는 바탕 위에 평가자료를 제공, 검증하겠다”는 것이 이번 제도 개선의 취지라며 수수료 역시 평가기관 독립성을 감안, 제3자가 지급하는 데 초점을 두겠다고 강조했다. 공적 기구의 설립은 예산 등 여러 요건을 감안, 기존 기관에 접합시켜 위원회 등으로 운용하고 검증 역시 민간투자자에게 정보를 제공해 활용하도록 하는 것이 바람직하다는 의견을 보였다.

공적기구는 평가전문성을 감안, 한국감정원내 설치 등이 유력 검토되고 있다. 정부는 하반기 중 부동산 개발업법 등에 부동산개발사업 평가체계를 반영한 법제화와 금감원의 부동산 PF리스크 관리지침에 이를 반영, 내년부터 새로운 평가체제의 본격 시행에 들어갈 방침이다.

장용동 대기자/


jym64@heraldcorp.com