납입 부담은 최종 주택소유자 최대 10억대 추징 당할 수도

오는 2018년 부활 가능성이 큰 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 서울 강남의 재건축 단지들이 속도를 내면서 매매가격이 살아나고 있다. 하지만 변수가 많은 재건축 사업의 특징상 자칫 세금만 떠안을 가능성도 적지 않아 신중한 투자가 요구된다.

앞서 서울 송파구 잠실주공5단지는 일반주거지역내 50층 재건축을 포기했다. 지난 서울시 도시계획위원회의 지적 사항을 조합이 수용한 것이다. 초과이익환수제를 피하기 위해서는 올해 안에 ‘관리처분인가’ 신청을 해야하는데 서울시와 이견을 놓고 시간만 끌 수 없기 때문이다. 그런가하면 방배7구역, 명일동 삼익그린맨션 등이 신탁 방식 재건축을 하기로 했고 여의도 수정아파트와 시범아파트도 신탁 방식에 상당히 접근한 것으로 알려졌다. 신탁 방식은 재건축을 빠르게 할 수 있어 초과이익환수제를 피하기 위한 주요한 방법으로 꼽힌다.

초과이익을 환수 당할 가능성이 낮아지면서 지난해 정부의 ‘11ㆍ3대책’ 이후 매수세가 움츠러들었던 잠실주공5단지는 지난달 전용면적 76㎡이 14억4000만원에 거래되는 등 규제 전 가격을 거의 회복했다.

그런데 자칫 초과이익환수제를 피할 수 없게 될 경우 집값 하락에 따른 손실은 물론 세금까지 떠앉을 가능성은 여전히 남아 있다. 현행 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 따르면 초과이익환수제 납입 대상은 조합원 즉, 과세당시 주택소유자다. 중간에 집을 사고 팔아서 시세차익을 남긴 사람은 아무런 세금 부담이 없다. 초과이익환수제 회피 기대감에 따른 가격 상승이 ‘폭탄돌리기’가 될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

부담금은 초과이익 규모에 따라 달라진다. 초과이익은 종료시점의 주택가액에서 개시시점(조합 추진위 설립승인일) 주택가액과 개발비용 등을 빼 산출한다. 조합원 1인당 평균이익이 1억1000만원을 넘으면 초과 금액의 50%를 세금으로 내야한다.

잠실주공5단지는 2013년11월 조합 추진위가 설립승인을 받았다. 강남 주요 재건축 단지 가운데는 2000년대 초반 설립된 단지들도 있다. 더군다나 종료시점의 주택가액은 평가가격인데 비해 개시시점 주택가액은 공시가격이다. 이를 감안하면 강남 재건축 단지의 초과이익 규모는 수억~10억원에 육박할 것으로 추정된다.

때문에 재건축 단지 매입에 나서는 투자자라면 세금 회피에 너무 큰 기대를 갖는 것은 금물이다. 매입을 한다면 중개업소 통해 초과이익환수제 적용 여부와 예상금액을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

김우영 기자/


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