옥주현이 강남 신사동에 지은 빌딩[옥주현 인스타그램. 네이버 지도.]
옥주현이 강남 신사동에 지은 빌딩[옥주현 인스타그램. 네이버 지도.]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 그룹 핑클 출신 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억 원에 매입한 고가 주택 ‘한남더힐’이 매입 반 년 만에 경매로 넘어간 가운데, ‘빌딩 투자 실패’가 배경에 있다는 분석이 나왔다. 거액을 빌려 투자한 빌딩이 팔리지 않은 상태에서 무리하게 한남더힐을 계약했고, 결국 잔금을 치르지 못해 대부업체에서 돈을 빌린 것이 탈이 났다는 것이다.

4일 로엘법무법인 유튜브 채널에는 ‘옥주현 한남더힐 190억 매입, 왜 대부업 대출까지?｜신사동 건물·자금조달 구조 분석’이라는 제목의 영상이 올라왔다.

옥주현은 서울 용산구 한남동 고급 주택 한남더힐을 담보로 잡히고 빌린 돈을 갚지 못해 지난달 법원에서 경매로 넘어간 사실이 최근 알려졌다.

유튜브 영상에서 정태근 부동산 금융 전문 변호사는 “옥주현 씨를 인터뷰한 것은 아니고 부동산 등기부등본, 신탁원부, 재무제표를 보고 짐작한 내용”이라고 전제를 깔고 옥주현이 빚을 갚지 못하게 된 원인을 분석했다.

정 변호사는 옥주현이 2022년 160억원에 매입한 서울 강남 신사동 토지를 언급했다. 옥주현은 지방은행으로부터 매입대금의 75%를 대출받고, 나머지 25%는 자기자본을 들여 이 땅을 매입했다. 통상 자기자본이 20% 정도 들어가는 점을 감안하면, 옥주현의 매입은 통상적인 수준이라고 정 변호사는 말했다.

옥주현은 이 땅에 32억원의 공사비를 들여 건물을 지었다. 32억원 중 20억원은 또 대출이었다.

1년여 뒤 건물이 완공되자 옥주현은 준공 후 담보대출로 160억원을 대출받고, 다시 1년 뒤 리파이낸싱(대출 갈아타기)을 통해 대출액을 180억원으로 20억원 더 늘리게 된다.

대출을 갈아탄 시점은 옥주현이 한남더힐을 190억원에 계약한 2025년 5월께였다. 한남더힐의 계약금(매입대금의 10%인 19억원)은 옥주현이 증액한 대출 20억원으로 냈을 것으로 추정된다.

이후 토지거래허가를 받아야 해서 잔금을 치르기까지 1년 정도 기간이 필요했고, 올해 4월 잔금 기일이 됐지만 대출 규제로 잔금을 치르기 어려운 상황이 됐을 것이라고 정 변호사는 추정했다.

정 변호사는 “그러다보니 대부업법인에서 183억원 정도 대출받은 걸로 짐작이 된다”라고 말했다. 강남 건물까지 더하면 300억이 넘는 대출이 있었을 것이라는 게 변호사들의 추정이다.

정 변호사는 “(옥주현의 입장에서는) 신사동 건물을 250억원(감정평가액)에 매각해 대출금을 갚은 차익 80억원에다 (집 담보대출을 받아) 잔금을 치르면 되겠다고 생각했을 수 있다”라며 “이렇게 되면 정상적이고 아무 문제가 없다”라고 했다.

하지만 신사동 건물이 팔리지 않으면서 일이 어그러졌을 것이라는 추정이다. 정 변호사는 “2022년 레고랜드 사태 터지면서 자금 경색 일어나고, 우크라이나 러시아 전쟁으로 자금이 시장에 말라버렸다. 최근에는 AI로 돈이 빨려들어가면서 돈이 더 말랐다. 시장에 신사동 건물을 250억씩 주고 살 사람이 없어진 거다”라고 설명했다. 그는 “건물에 임차인을 채워서 수익을 얻고 임차료를 내면 되는데, 또 소비가 죽었다”라며 “2022년 옥주현의 선택은 틀리지 않았던 것인데, 2025·2026년이 되고 보니 자산이 쉽게 거래되지 않는 시장이 된 것”이라 했다.

영상에 출연한 변호사(이태호, 이원화, 정태근)들은 옥주현이 2025년 무리해서 한남더힐을 계약한 이유에 대해, 집값 상승 전망을 꼽았다. 고가 주택의 가격이 꾸준히 올라가고 있었던 데다, 정권이 바뀌어 집값이 오를 것이라고 예측해 서둘러 계약을 했을 것이라는 추정이다.

정 변호사는 “한남더힐은 가격이 오르고 있으니 상가 건물을 매각하고 주거용 건물로 바꿔서 살면서 살기도 하고 자산가격 상승분도 먹어야겠다고 2025년 옥주현은 생각했을 텐데, 건물도 안 팔리고 자금조달이 안 돼서 계약금 떼일 위기에 놓이니까 대부업 법인 통해 풀 대출을 받았는데 이자를 감당하기 힘든 상황이 됐을 것”이라고 추측했다.


paq@heraldcorp.com