정부가 7월부터 수도권 주택담보대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 시행하기로 했다. 변동금리 리스크를 대출 심사에 미리 반영하는 이른바 ‘스트레스 DSR’ 방식으로, 가산금리 기준을 상향해 대출 한도를 줄이는 조치다. 가계부채의 구조적 위험을 완화하겠다는 취지지만, 정책 효과를 극대화하려면 부작용을 최소화할 수 있는 세심한 접근이 필요하다.

이번 조치로 DSR 산정 시 적용되는 가산금리는 기존 1.2%에서 1.5%로 상향된다. 이에 따라 수도권에서 변동형이나 혼합형 주담대를 받을 경우, 대출 한도가 1000만~3000만원 줄어들게 된다. 예컨대 연소득 1억원인 차주가 30년 만기 변동금리(4.2%)로 대출받을 경우, 현행 5억9000만원이던 한도는 5억7000만원으로 축소된다. 혼합형 상품을 이용하면 3300만원, 주기형 상품의 경우에도 1800만원 정도 줄어든다. 대출 구조에 따라 체감 충격은 더 커질 수 있다.

정부가 DSR 1·2단계에 이어 3단계까지 일관된 정책 기조를 유지하고 있다는 점은 평가할 만하다. 특히 금리 인하 가능성이 커지는 상황에서 사전적으로 수요 과열을 억제하려는 판단도 적절하다. 다만 정책 실행의 취지와 효과를 살리며면 ‘막차 수요’에 따른 시장 왜곡을 최소화하는 게 필요하다. 지난해 2단계 규제 당시에는 서울·경기 아파트 거래량이 시행 직전까지 급증했다가 이후 급감하면서 거래 절벽으로 이어진 바 있다. 수요가 일시적으로 앞당겨지면서 가격 불안과 실수요자 간 혼란이 컸는데 이번에도 유사한 흐름이 반복될 가능성이 크다.

‘지금 아니면 늦는다’는 불안 심리는 특히 수도권 중산층과 청년층, 저소득층 실수요자에게 더 크게 작용한다. 몇 천 만원 대출 차이로 주택 구입 여부가 갈리는 이들은 자칫 시장에서 배제될 수 있다. 실수요자만 밀려날 수 있다는 얘기다.

더 큰 문제는 수요만 죄고 공급 해법이 보이지 않는다는 점이다. 정비사업은 여전히 지지부진하고 민간 건설사들은 고금리와 원가 상승 등으로 사업 참여를 꺼리고 있다. 대선 후보들이 ‘250만호 공급’이나 ‘2040청년 주택 확대’ 같은 거창한 숫자를 내세우고 있지만, 현실적인 이행 방안은 빠져있다. 이재명 더불어민주당 후보는 여전히 민간 재개발·재건축에 소극적이고, 김문수 국민의힘 후보는 윤석열 정부 시절 공약을 되풀이하는 데 그치고 있다. 3기 신도시도 제대로 착공하지 못한 상황에서 또다시 ‘4기 신도시’ 카드를 꺼내는 건 무책임하다.

시장 불안을 잠재우려면 근본적으로는 공급이 늘어야 한다. 민간 참여 유도, 정비사업 규제 완화, 인허가 지연 해소 등 구체적이고 실현 가능한 방안이 나와야 한다.


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