서울 송파구 한 부동산 중개업소에 게시된 부동산 매물 정보. [연합]
서울 송파구 한 부동산 중개업소에 게시된 부동산 매물 정보. [연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 조기 대선이 시작되며 향후 임대차2법의 향방에 대해서도 관심이 모아지고 있다. 금리인하·매물 감소에 맞물려 전셋값이 고점을 회복하고 있는 가운데, 임대차2법이 자칫 임차 가격만 더 높이고 임대인의 재산권을 침해하는 등 제 기능을 못할 우려가 있어서다. 전문가들은 어떤 정부가 들어서던 간에 임대차2법의 손질이 불가피할 거라고 보고 있다.

30일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 임대차2법에 대한 그간의 입법 효과를 분석하고 개선안을 준비 중이다.

국토부 관계자는 “다양한 업계 간담회를 통해 부작용이 컸다는 의견, 부작용을 오히려 감축시키는 효과가 있었다는 의견, 그리고 어느 정도 부작용은 있지만 감내할 수준이라는 의견 등을 수렴했다”며 “임대차2법의 핵심(계약갱신요구권·전월세상한제)은 차기 정부가 들어설 때까지 개선 방향을 유보하더라도 그외 자잘하게 손 볼 부분이 있어 준비 중”이라고 말했다.

임대차2법은 ▷계약갱신요구권과 ▷전월세상한제 두 가지 제도가 골자다. 지난 2020년 법이 시행되며 임차인은 전셋집 4년(2+2년) 거주와 임대료 상승률을 5% 이내로 보장받게 됐다.

하지만 해당 제도가 도입된 당시, 임대인이 빠르게 전세 호가를 높이고 매물을 거둬들이면서 오히려 전세가가 급등했다. 저금리와 유동성 등의 요인도 복합적으로 작용했다. 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 제도가 오히려 임차인의 부담을 높이는 결과를 가져온 것이다.

앞서 정부가 주관한 ‘임대차2법 토론회’에서 박진백 국토연구원 부동산시장정책연구센터 부연구위원은 “실제로 임대차2법 도입 이후 주택 가격이 빠르게 상승했고 임차인이 신규계약 또는 재계약을 선택할 수 있게 되면서 경기 상황에 따라 수요가 한쪽으로 집중되는 경향이 있었다”며 “이런 영향이 반복되지 않도록 제도의 유연성 확보와 투명성 확대를 기본방향으로 제도를 개선해야 한다”고 분석하기도 했다.

계약갱신요구권과 전월세상한제를 어떻게 개선할지에 대해서는 차기 정부의 부동산 정책 방향성에 따라 달라질 전망이다. 대안으로는 ▷제도 도입 전으로 복귀(폐지) ▷지역지정제도 또는 지자체 위임 운영 ▷임대차 계약 시 임대인-임차인 자율 적용 ▷상한요율 상향 등이 언급된다.

단 어떤 정부가 들어서든 제도를 폐지하거나 ‘임차 기간 10년 보장’ 등의 극단적인 제도 개선은 나오지 않을 거라는 게 업계의 시각이다. 익명을 요구한 한 교수는 “가장 유력시 되는 후보들도 임대인과 임차인을 모두 포용하려고 하는 상황”이라며 “부동산 정책이 한쪽의 입장만 대변하게 되면 나머지 표를 잃기 때문에 양쪽을 의식하지 않을 수가 없다”고 분석했다.

차기 정부가 제도 개선의 시점도 잘 고려해야 한다는 목소리도 높다. 향후 금리 인하가 본격화되고 유동성이 풍부해지면 자칫 임대차2법 도입 때와 같이 전셋값 급등이 나타날 수 있기 때문이다.

실제 백 부연구위원은 “임대차2법은 호가를 조정하는 제도”라며 “임대인이 4년간 재산권 행사를 하지 못하니 신규 임대료를 상승시키게 되는 것인데, 저금리·가격상승 기대·대출 및 반환보증확대 등으로 전세에 대한 실질적인 지불여력이 동반되기 시작하면 2020~2021년과 같이 전셋값 급등이 반복적으로 나타날 수 있다”고 분석했다.

KB부동산에 따르면 4월 기준 서울 아파트의 중위전세가격은 5억5500만원으로 지난 2022년 1월 이후 최고치를 회복했다. 기준금리가 본격 인하되고, 최근 ‘전세의 월세화’ 현상이 잇따르며 매물이 감소한 데 따른 것이다.

이외에도 계약갱신요구권 사용 후 임차인의 일방적 계약 해지를 제한하고, 또 양수인의 실거주를 이유로 ‘갱신 거절’을 허용하는 등 임대차 시장 내 갈등요인을 해소해야 한다는 목소리도 나온다.

앞선 교수는 “현행법은 임대인에게 여러 가지 희생을 강요하는 부분이 있다”며 “균형을 맞추는 부분이 필요하다”고 말했다.


hss@heraldcorp.com