새정부 첫해 굵직한 부동산 부양카드 기대 글로벌 재정불안 해소땐 매수심리 회복 전망 올 12만여가구 공급…지방이 분양시장 주도 신규입주 18만가구…수도권 전세난 완화될듯

2013년 주택 시장의 주된 관심사는 과연 ‘바닥’을 확인하느냐에 쏠릴 것으로 보인다. 가계 부채가 사회적으로 심각한 문제로 회자되고, 글로벌 경기 침체 상황이 계속되는 마당에 주택 가격은 바닥을 모르는 듯 하락세만 거듭하는 지경이다. 계사년에도 적어도 상반기엔 이 같은 분위기가 지속될 것이란 전망이 우세하다.

▶전국서 12만여가구 공급…지난해처럼 지방이 분양 시장 주도=부동산 포털 닥터아파트에 따르면 주택 건설 관련 243개 업체 대상 2013년 주택 공급계획을 조사한 결과, 총 12만4929가구를 공급할 계획인 것으로 나타났다. 지난해 공급물량(11만2285가구) 대비 1만2644가구(11.26%)가 늘어난 수치다.

권역별로 따져보면 수도권이 105곳에서 6만3751가구, 지방 5대 광역시 36곳에서 2만5772가구, 지방 중소 도시 49곳에서 3만5406가구가 공급될 예정이다. 수도권만 지난해보다 5819가구 감소한 규모다. 올핸 지난해와 마찬가지로 지방이 분양 시장을 이끌 것이란 전망이 나오는 이유다. 분양 성적이 좋지 않던 수도권에서 공급되는 물량 가운데에서도 서울의 경우는 재개발ㆍ재건축 일반 분양물량이 대부분을 차지할 것으로 보인다. 1만1528가구가 공급될 것으로 보이는 가운데 재개발(5576가구)ㆍ재건축(1973가구)이 전체 물량의 65.48%나 된다. 왕십리뉴타운과 아현뉴타운 등 재개발 지역에서 물량이 대량 공급될 것으로 보이며, 위례신도시에서도 2000여가구가 공급될 것으로 보여 주목된다.

경기 지역에선 동탄2ㆍ광교ㆍ별내신도시 등 기존의 인기 지역에서 추가 분양이 이어질 것으로 보인다. 하지만 인천에선 지난해 선호도가 높았던 송도신도시에서 추가 신규 공급물량이 올해는 없을 것으로 보인다. 지방 5대 광역시는 2011년 대비 26.4% 늘어난 지난해 물량 2만5772가구가 분양을 앞두고 있고, 지방 중소 도시에선 세종시 공급 예정물량(3971가구)이 단연 돋보인다.

▶상반기 약세 하반기 강세…‘전약후강(前弱後强)’ ‘상저하고(上低下高)’ 시대=올해 분양이 예정된 물량만 놓고 보면 지난해보다 많지만 상반기 분양에 나서는 사업장은 많지 않을 것으로 전망된다. OECD와 한국금융연구원이 2013년 경제성장률을 각각 2.8%, 3.1%로 낮춰 잡는 등 기본적으로 지금의 경기 침체 상황이 쉽사리 해결되지 않을 것으로 보이는 탓이다.

더욱이 새 정부가 출범을 앞두고 있어 시장의 주요 변수로 떠오른 가운데, 변동 상황을 지켜보면서 새로운 전략을 구상하는 모습이 예상된다. 때문에 대부분 대형 건설사도 올해 분양 사업계획을 일부 수정해 예정보다 늦추는 상황이다. 기존 예정 사업장도 상반기에서 하반기로 미루는가 하면, 사업성이 좋은 사업장만 선별적으로 분양할 것으로 보인다. 대부분의 부동산 전문가가 ‘전약후강(前弱後强)’ ‘상저하고(上低下高)’의 흐름으로 보는 이유다.

부동산 시장 정상화 기조를 공약으로 내세운 박근혜 정부의 정책 효과와 더불어 유럽과 미국의 재정 불안 요소가 해소되면 하반기 매수심리가 조금이나마 살아날 가능성이 크다. 수도권 뉴타운 실태조사도 마무리될 시점이어서 제반 여건이 갖춰진 재개발 사업장은 사업 추진에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.

▶올해 전국에서 18만가구 신규 입주…수도권 전세난 ‘완화’ 기대=지난해 전국 입주물량은 17만5613가구에 불과했다. 이는 전년 대비 19.5%나 줄어든 규모다. 특히 서울의 경우 3만6276가구에서 48.3% 줄어든 1만8753가구만 새로 입주해 전셋값 상승을 부추겼다. 결국 세입자들은 2기 신도시나 택지지구 입주물량이 많았던 경기 외곽 지역까지 흘러드는 모습을 보였다.

하지만 올핸 전국 입주물량이 전년 대비 5.5% 늘어난 18만5262가구에 달한다. 경기ㆍ인천을 제외하고 서울과 지방 광역시에 입주물량이 늘어나게 된다. 서울은 서초, 강남보금자리지구와 송파 위례신도시, 지방 광역시는 혁신도시 공공물량이 입주를 시작하기 때문이다. 반면 미분양물량 적체로 주택 시장 회복이 어려운 경기ㆍ인천 등은 신규 아파트물량이 26.7% 줄어든다. 특히 지난해 인천은 입주물량이 전년 대비 56% 감소한 1만1232가구였다. 다만 송도 GCF 유치가 진행이 되면 준공후 미분양물량 해소에 긍정적일 것으로 보인다.

▶집값 바닥 찍고 상승세 반등…부동산 경기 저점 확인하나?=결국 관심은 올해 ‘바닥’을 찍고 반등에 성공할 수 있는지 여부다. 다만 거시경제 여건을 비롯한 수요ㆍ공급, 금융 측면의 변수가 워낙 다양하고 방향성이 모호한 것이 예측을 어렵게 하고 있다.

이미 실거래가격 지수 기준 최고점 대비 12% 이상의 가격 조정이 이뤄진 데다 매매가격 대비 전세가 비율도 지속적으로 오르고 있어 실수요자들에겐 주택 구입 여건이 나아진 상황이다. 기준금리 인하 기조로 주택담보 대출금리도 지속적으로 낮아지고 있어 신규 대출자에겐 직접적인 혜택으로 돌아갈 수도 있다.

반면 공급 측면에선 주택 가격 안정을 위해 도시형 생활주택ㆍ오피스텔 등 소형 주택 공급을 대규모로 확대하는 정책 등으로 인해 물량이 넘쳐나 집값의 하방 압력 요소로 작용하는 모습이다.

백웅기 기자/