신도시 등 수도권 상승세도 꺾여 연말까지 양도세면제 심리촉발 불구 실제거래건수 줄어…후속입법이 변수

전세시장 겨울철 비수기로 수요감소 63주연속 오름세에도 상승폭은 둔화 요란한 임대시장…전세난은 지속될 듯

가을 성수기와 8ㆍ28 대책의 영향으로 다소 꿈틀대던 주택시장이 재차 수그러들고 있다. 다소 상승폭이 커졌던 서울 등 수도권 아파트 가격이 둔화되면서 거래가 급격히 위축되는 양상이다. 전세시장도 오름폭은 다소 둔화되고 있으나 지속적인 상승으로 겨울 시장이 불안하다. 이 같은 분위기에서 신규분양 물량이 쏟아지고 있다. 연말까지 5년간 양도세 면세 혜택이 끝남에 따라 분양업계가 서둘러 공급에 나선 탓이다. 하지만 기존 주택시장과 마찬가지로 투자자나 실수요자가 모두 집을 분양받고 매입하는 데 여전히 미적대는 상황이다. 집값 불안심리가 여전하고 임대수익과 향후 매각수익에 확신이 서질 않기 때문이다. 전월세층의 경우 전월세를 사는 게 낫다는 판단 아래 시장상황을 지켜보고 있는 것으로 분석된다. 결국 향후 주택가격의 변동성에 확신이 서지 않기 때문에 매매시장 활력이 되살아나지 않고 임대시장만 요란한 상황이 지속될 것으로 예상된다.

▶8ㆍ28 대책 발표 후 늘던 거래 위축, 수도권 아파트 오름세도 둔화= 8ㆍ28 대책 발표 후 상승세로 돌아서면서 주당 평균 0.03%까지 올랐던 신도시 등 수도권 아파트는 시간이 흐를수록 상승폭이 둔화되며 10월에는 0.02%포인트, 이달 들어서는 0포인트대까지 떨어지고 있다. 가격이 제자리걸음을 하고 있는 것이다. 서울 아파트의 경우도 주간 단위 증감폭이 0.02%포인트에서 최저 -0.01%포인트로 낮아지고 있다. 거래 역시 위축돼 서울의 경우 지난 10월 하루평균 244건이 거래됐으나 이달 들어 228건 수준으로 줄어드는 추세다. 지난 4일 당정협의를 통해 취득세 영구 인하 소급적용 시점을 8월 28일로 적용키로 하면서 그나마 둔화폭을 줄였지만 국회 후속입법이 늦어지며 재차 시장을 위축시킬 개연성이 크다. 연말까지 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 주택에 대해 5년간 양도세 면제 혜택이 상존, 거래심리를 촉발하고 있으나 그동안 세제효과가 지속된 데다 비수기에 접어들고 있어 호재로 작용하는 데는 한계가 있을 것이라는 전망이 우세하다. 전세시장은 쌀쌀해진 초겨울 날씨로 수요가 감소, 전반적으로 오름폭이 둔화되는 양상이다. 수도권의 경우 지난 9월 주당 0.10%씩 오르던 전세가가 10월 들어서는 절반에 달하는 0.05%대로 낮아졌고 이달 들어서는 0.02~0.04%대에 머물고 있다. 서울도 0.20~0.25%에 머무르며 둔화되는 양상이나 여전히 매물이 부족한 지역을 중심으로 상승세가 계속되고 있다. 63주 연속 오르는 장세다. 이 같은 상황을 감안하면 당분간 주택가격 오름세나 매수세 유입을 기대하긴 어려울 전망이다.

▶중장기 주택가격 변동성 크지 않아, 지역 수급여건 잘 따져야=매수세 유입이 적극화되고 있지 않은 것은 주택가격 불안심리가 팽배해 있고 집을 사도 실익이 없다고 판단한 데 따른 것이다. 실제로 주택가격 변동성은 갈수록 감소하고 거래 역시 점진적으로 감소하고 있다. 지난 1999~2008년까지 10년간 연평균 주택가격 변동률은 5.6%로 나타났다. 하지만 2009년부터 2012년 현재까지 변동률은 2.0% 수준에 그쳐 시장이 안정되는 모습이다. 주택거래량도 마찬가지다. 2006년 전국 주택거래량은 108만가구로 최고수준에 달했으나 2012년에는 74만가구 수준에 그쳤다. 경제성장이 안정기에 진입하고 주택부족 문제가 완화되면 자연히 주택가격 변동률은 줄어들고 거래량도 점진적으로 감소하는 게 순리다. 평균 거주기간이 7.9년으로 늘고 있는 점이 이를 뒷받침해준다. 또 2023년까지의 2차 주택종합계획에서 공급물량을 현재보다 연 10만가구 이상 줄여 39만가구를 공급하는 것도 같은 맥락이다. 게다가 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)로 봐도 수도권 집값은 선진국에 비해 여전히 높은 수준이다. 지난 2006년 5.7배 수준에서 2008년 6.9배로 높아진 후 2010년까지 지속되고 있다. 이는 미국 4.0배, 영국 4.8배, 일본 5.9배에 비해 높은 편이다. 다만 2008년 9월 이후 글로벌 금융위기가 부동산시장에 영향을 미쳐 수요 및 공급 위축을 불러왔다는 측면과, 인구 1000명당 주택 수가 364가구(수도권 343가구)에 그치고 있다는 점, 노후주택이 급증한다는 점 등은 경제 호전 시 수요증가를 불러오고 지역적 수급불균형을 초래해 일부 가격상승 요인으로 작용할 전망이다.

▶전월세난은 지속, 2년 이상 더 갈 듯, 임대수익 안정적=전세난을 벗어나기는 쉽지 않을 전망이다. 우선 주택시장의 임대중심 구조변화가 지속되면서 우리 고유의 임차방식인 전셋집이 줄어들고 있어 전세난 지속은 불가피하다. 가격이 오르면 일부 매수세로 전환되고 입주물량 증가 등으로 완화될 소지도 없지 않으나 대세 불변에 따른 영향이 강하게 미쳐 전세 구득난, 서민 어려움이 지속될 전망이다. 이는 전세가격 변동률로 나타나고 있다. 지난 1991~1997년 연평균 3.9% 수준에 머물렀던 변동률이 2000~2008년에는 5.0%, 2009~2013년에는 6.6%로 높아졌다. 2009~2012년 수도권 매매가격은 4.3% 하락한 반면 전세가는 무려 21.6% 올라 심각한 전세난을 그대로 반영하고 있다. 높아지는 전세가로 월소득 대비 임대료 비율(RIR)도 높아지는 추세. 지난 2006년 18.7%에 이르던 임대료 비율이 2008년에는 17.5%로 높아졌고 2010년에는 재차 19.2%로 증가했다. 공급시장구조에서 보면 일단 내년 공급이 많아 다소 완화될 여건이다. 2014년 아파트 입주물량은 총 26만2207가구 규모이다. 이는 금년 19만3492가구보다 6만8715가구가 많은 물량이다. 특히 수도권에서 올해 8만4380가구보다 3만여가구가 늘어난 11만4096가구가 입주, 다소 전세난 완화에 기여할 전망이다. 하지만 현재 임차가구가 45%에 이르고 공공임대에서 10% 정도, 민간 임대시장에서 35% 정도를 해결하는 구조로 보면 전세수요를 수용하기는 여전히 어렵다. 민간시장에서 10% 정도를 기업임대 등이 해결하고 있는데 나머지 25%가 여전히 무방비 상태이기 때문이다. 결국 전세불안은 지속될 수밖에 없고 이 과정에서 임대사업자는 안정적 수입을 확보하는 반면 상대적으로 집 없는 서민의 피해가 가중될 수밖에 없는 구조다.