이자율↑ 수익률↓...역전 임박 공급 많아 공실률도 상승추세 전매제한 등 규제도 적용대상 은퇴 베이비부머 치명타 우려 [헤럴드경제=김성훈 기자] 10여년간 이어진 저금리 시대의 마감이 임박한 가운데, 오피스텔 시장이 치명타를 입을 것이라는 전망이 나오고 있다. 오피스텔은 부동산 시장에서 대표적인 ‘금리민감형 상품’이어서다. 게다가 금리 외에 규제, 공급까지 3대 악재가 일시에 드리우는 모양새다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “오피스텔 투자자들은 시중금리와의 비교를 통해서 투자 여부를 결정하고, 초기자본을 많이 들이지 않기 위해 은행에서 대출을 최대한 받는다. 금융비용은 월세를 받아 대는 식이다”라고 설명했다.

주로 은퇴한 베이비붐 세대가 장기간 이어진 저금리 시기에 안정적인 수입원을 찾고자 택한 방식이다. 금리 상승은 이러한 투자 방식을 뿌리부터 흔들 가능성이 높다. 대출 금리가 임대수익률을 넘어서는 역(逆)레버리지 현상 때문이다.

KB국민은행에 따르면, 지난달 기준 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 4.94%로 역대 최저치를 기록하고 있다. 2년 전의 5.46%에서 매월 수익률이 하락하고 있다. 특히 강남, 마포 등지는 매매가가 높아 수익률이 더 낮다. 경기도 역시 같은 추세를 타고 5.94%에서 5.39%로 수익률이 떨어졌다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “세금, 공실 리스크, 유지보수비용 등을 감안하면 오피스텔 실질 임대수익률은 더 낮아질 것으로 보인다”며 “현 수익형 부동산 담보대출 이자율이 3.5% 이상이라는 점을 감안하면 조만간 투자 메리트가 사라지는 구간에 도달할 수 있다”고 내다봤다.

부동산114에 따르면, 수도권 오피스텔 입주 물량은 2015년 2만4968가구, 2016년 2만9358가구, 올해 3만4595가구로 크게 늘어나는 추세다. 부동산시장이 회복되면서 인허가가 늘어난 데 따른 것이다. 공실 우려가 점차 높아지고 있다.

특히 오피스텔이 최근 몇년간 투자나 실거주 측면에서 일반 주택의 대체제 기능해왔다. 부동산 시장 전반이 침체기에 접어들면서 주택 가격이 하락하게 되면 굳이 대체제를 찾을 이유가 없다.

정부 규제도 부담이다. 오피스텔은 8.2 부동산 대책에 따라 청약조정대상지역 및 투기과열지구에서 내년부터 전매제한을 받게 될 전망이고, 인터넷 청약도 도입된다.

전문가들은 “11.3 대책, 6.19 대책까지는 주택에 규제가 집중되면서 오피스텔이 풍선효과를 받았지만, 8.2 대책 이후로는 전방위적으로 규제가 도입돼 풍선효과를 받기 힘들 것”이라고 전망한다.

‘옥석가리기’가 진행될 것이라는 전망이 나온다. 실제 9월 분양한 서울 서초구 ‘서초센트럴아이파크’와 경기 남양주 ‘다산자이 아이비 플레이스’는 높은 경쟁률을 기록한 반면, 경기 하남에 ‘미사역마이움푸르지오시티’는 대거 미달됐다.


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