-공급과잉 논란과 임대수익률 하락 우려 확산 -일각에선 부동산 시장 침체 최대피해자 지목도 -전문가 “아파트 대체보다 소액투자 모델로 적합” -상품 매력 둔화 불구 은행 금리보다 높은 수익률

[헤럴드경제=정찬수 기자] 미국 금리인상ㆍ주택 공급과잉ㆍ대출심사 강화 등 부동산 시장에 닥친 3대 악재가 오피스텔엔 어떤 파급을 미칠지 주목된다. 일각에선 2006~2008년까지 나타난 오피스텔 추락현상을 거론하며, 부동산 시장이 냉각되면 최대 피해 대상으로 오피스텔을 지목하기도 한다. 그간 수익률 면에서 ‘백조’였던 오피스텔이 ‘미운오리 새끼’로 전락하는 것 아니냐는 우려가 덧붙여진다.

그러나 전문가들은 오피스텔같은 수익형 부동산의 선전은 올해만큼은 아니어도 내년에도 이어질 공산이 클 걸로 전망한다. 임대수익률이 다소 떨어질 수 있지만, 각종 대출 규제에서 한 발 빗겨서 있기 때문에 소액투자를 통한 수익상품으로서 매력은 지속될 것이란 이유에서다.

일단, 오피스텔를 둘러싼 부정적 전망은 일반 투자자들 사이에서 나온다. 과도한 공급량에 근거한다. 부동산114가 최근 공개한 자료에 따르면 전국에 공급된 오피스텔은 12월 둘째 주까지 5만5139실이다. 연말 예정 물량까지 더하면 약 5만7612실에 달한다. 2002년(11만7953실) 이후 13년 만에 최대물량이다. 지난해(4만2720실)보다 34.58% 증가한 수치다. 가장 큰 문제는 매수심리 위축과 시장침체로 인한 공실률 증가다. 아파트 입주물량이 늘고 전셋값이 하향안정화되면 투자수요가 오피스텔에서 아파트로 향할 것이란 분석이다. 수요가 줄면 임대수익이 떨어지고 가격은 내림세로 돌아서는 악순환이 벌어질 가능성을 점치기도 한다.

전문가들의 시각은 다르다. 오피스텔의 추락은 없다는 의견이 우세하다. 아파트와 달리 원리금 동시상환과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제에서 자유롭기 때문이다. 장경철 부동산센터 이사는 “기준금리가 오르고 공실률이 높아진다고 하더라도 부정적인 전망은 일부 지역에 국한된 이야기”라며 “5% 중후반대의 전체 수익률이 5% 초반대까지 떨어질 수 있겠지만 여전히 매력적인 투자처로 주목받을 것”이라고 말했다.

임대수익률 하락은 불가피할 전망이다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 내림세를 지속하다 올해 10월엔 5.70%를 기록했다. 매매가격이 오르겠지만 공급물량보다 수요가 크게 늘지 않은 탓이다. 투자수요가 여전한 이유는 은행 이자수익대비 높은 수익률 덕이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “작은 평형을 대상으로 소액투자가 가능하고 상품 자체가 범용인 것이 강점”이라며 “상품 자체의 매력은 다소 떨어지겠지만 ‘미워도 다시 한 번’ 수요자 관심은 여전할 전망”이라고 분석했다.실거주자가 몰리면서 아파트와 같은 혜택 요구가 많아졌지만, 수익형 임대상품이라는 점이 되레 시장 위축에서 벗어날 수 있는 요소라는 것.

양지영 리얼투데이 리서치실장도 “‘제2의 월급’ 등 노후 대비 상품으로 보는 투자자의 시각은 변함이 없을 것”이라면서 “대출 규제와 금리 인상 등 영향을 일부 받겠지만, 아파트보다 변화는 크지 않을 것”이라고 내다봤다. 내년엔 현실적 수익처에 대한 욕구가 늘면서 소액투자로 더 나은 수익률을 찾기 위한 수요가 꾸준할 것이란 분석이다.

다만, 양극화 현상에 대한 우려는 있다. 양지영 실장은 “공급과잉에 따른 수익률 하락은 전체 시장이라기보다 지역별 상품별로 큰 격차를 보일 것”이라고 했다.


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