［헤럴드경제=장용동 대기자］주마가편(走馬加鞭) 격의 추가 부동산 대책이 속속 발표되면서 향후 시장에 대한 신뢰와 기대감이 더욱 높아지고 있다. 지난 25일 발표된 경제혁신 3개년 계획에 전ㆍ월세 안정화조치에 이어 상가권리금 보호대책, 그린벨트 규제완화조치까지 포함된 데다 26일 주택 임대차시장 선진화 방안이 발표됨에 따라 부동산 규제풀기가 단순한 시장 살리기 차원을 넘어 향후 시장을 내다보는 전방위 대책으로 확산되고 있다는 인식이 팽배해지고 있다.

이에 앞서 재건축 초과이익부담금 및 소형주택의무비율의 폐지, 공공주택 분양권 전매제한기간 단축 등의 조치가 검토되고 있는 것을 감안하면 더욱 그렇다.

정부는 부동산 활성화가 경제회복과 내수불황 타개, 일자리 창출에 선행돼야 할 정책과제임을 명백히 한 것이다. 하지만 가진 자와 가지지 못한 자, 보수와 진보, 여권과 야권 등으로 갈려 이념논쟁까지 겹친 우리의 현실을 감안하면 향후 이같은 규제완화 조치가 가시화되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

▶임대차시장 선진화 방안, 실수요지원 투명성 확보, 부작용 고려해야=전월세집 공급과 자금지원 중심의 정부의 전월세 대응정책이 세입자의 세제혜택 등 직접적인 수요층 지원과 공평 과세 실현으로 확대되고 있다. 세입자들 부담을 덜기 위해 현재 소득공제방식의 세제 감면 혜택을 세액공제방식으로 바뀌기 때문이다.

예컨대 현재 월세 세입자의 경우 연 월세비용의 40% 정도(공제한도 300만원)를 소득에서 공제받는다. 이를 연 7000만원의 소득으로 높이고 연간 월세비용의 10%를 세액공제방식으로 전환, 근로소득세 납부액에서 돌려주게 되는 것이다. 이는 총급여 수준이 낮을수록 세입자 부담이 줄어 유리해질 전망이다. 집주인의 신고 여부와 관계없이 월세 입금 확인만 되면 세액공제를 받을 수 있어 세입자 권리 확보와 과세 투명성을 확보할 수 있는 이점이 있다.

전세를 월세로 전환하는 임대주택에 제동이 걸려 전세난을 다소 둔화시키는 데 도움이 전망이다. 3가구 이상 보유자는 과세를 우려해 월세집이나 보증부 월세로 전환하는 사례가 줄어들 소지가 있고 월세 임대인 과세로 공평과세가 가능한 이점도 있다.

하지만 임대인의 수입 노출로 월세가 올라가고 이면 계약 등이 성행할 수도 있다. 정부가 임대사업자 육성 차원에서 민간자본을 활용해 임대주택 건설물량을 늘리고 준공공임대주택의 양도세 면제, 매입임대사업자에 대한 분양규제 및 세제. 금융지원을 늘리는 공급 확대시책과 엇박자를 낼 수도 있다.

이를 위해서는 공신력 있는 전월세 시장 자료 및 정보인프라 구축을 병행, 정책의 효율성을 높이는 게 중요하다.

▶그린벨트 규제 완화조치, 무분별한 개발 등 부작용 견제해야=기업규제 완화와 민간투자 활성화를 위한 그린벨트 추가 해제조치는 단기 약발보다는 중장기 호재로 작용할 공산이 크다. 특히 토지거래 허가지역의 대폭적인 해제와 맞물려 그린벨트 내 상업용 건물 및 기업 공장, 아파트 신축 등의 바람이 일기 위해서는 상당한 시일이 소요되기 때문이다. 현재 그린벨트 면적은 전국적으로 238㎢ 규모에 이른다. 지난 2008년 532㎢를 해제 총량으로 설정했으나 이 가운데 293k㎡만 해제된 상태다.

그린벨트 해제는 정부마다 기업규제 완화와 부동산 활성화의 단골메뉴로 거론돼온 게 사실이다. 또 이들 대부분이 간이 체육시설을 비롯해 전용 주거지역 등으로 용도가 지정, 저층의 주택외엔 신축할 수 없으나 이를 풀어 일부 해제지역에 연면적 5000㎡미만의 공장이나 상업시설, 고층 아파트 등을 허용할 방침이다.

토지의 활용도가 높아지고 가치가 상승, 투자 활성화에 도움이 될 전망이다. 특히 기존 시가지와 붙어 있는 그린벨트지역의 경우 주변 여건에 맞게 상업지역 및 준주거지역 등으로 변경, 건축기준을 완화한다는 계획이어서 하남을 비롯해 구리, 남양주, 김포시 등 수도권 지역에서는 호재로 작용할 가능성이 높다.

부산, 대구 등 지방 대도시권도 영향을 받게 된다. 하지만 현행 토지거래 장벽이 기준시가와 실거래가 간극이 커 양도세 부담이 큰 데다 해제를 위해서는 중앙도시계획위원회 등의 심의를 거쳐야 하는 만큼 단기간 내 이뤄지기는 힘들다.

또 자칫 무분별한 개발과 투기적 수요 유발 등으로 각종 부작용을 초래할 소지가 있는 만큼 명확한 법적ㆍ제도적 해제 기준 마련과 개발관리, 개발이익에 대한 공적 부담 등을 선행적으로 마련해야 한다.

▶LTV 등 금융규제 합리화, 상가세입자보호도 합리적 대안 찾아야=부동산 활성화의 걸림돌이자 가계부채의 족쇄인 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)의 합리적 조정도 거론, 귀추가 주목된다. 이는 이명박 정부에서 업계가 부동산 활성화를 위한 주요 요구사항이었으나 가계부채 문제로 불발된 성역(?)이었다.

더구나 가계부채 1000조원을 넘는 현 시점에서 이를 혁신적으로 개선하기는 힘들다. 신제윤 금융위원장이 26일 DTI와 LTV 규제를 현 수준을 유지하겠다고 밝힌 것도 미세조정 의미를 염두에 둔 것으로 풀이된다. 수도권 주택담보대출비율을 60% 정도로 완화하고 총부채상환비율을 지방권에 도입 등 혁신적인 개선보다는 지역, 연령, 소득별로 신축적으로 금융규제를 운용하는 방안이 유력하다.

이는 수도권 시장에 제한적이지만 긍정적 영향을 미칠 가능성이 크다.

상가세입자 보호책으로 도입되는 상가권리금 보호제도는 약자 보호에는 큰 영향을 미칠 게 분명하다. 임차인의 경우 권리금 법적 보호근거가 없어 임대인과의 분쟁이 잦고 거리로 내몰리는 상황이 빈번하게 발생해왔다. 따라서 권리금의 법적 정의와 거래 내역 등이 담긴 표준계약서를 만들어 사용할 계획이다.

아울러 상가 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보증제도와 분쟁조정기구 등을 도입, 지원할 방침이다. 또 환산보증금과 무관하게 임차인이 5년 동안 임대할 수 있는 대항력을 보장해줄 계획이다. 하지만 권리금은 최초 임대 시 바닥권리금이 형성되고 이것이 전이되는 형태로 양성화될 경우 취득세, 양도세 등 임차인간의 세부담이 커질수 있다.

5년 상가임대 보장과 권리금세부담이 크게 작용해 이면계약이 성행할 수도 있다. 상가의 은행 담보대출 규모가 달라져 재산권 과다 침해에 대한 반발도 생겨날 것으로 보인다.

▶임대등록제 등 후속과제 검토, 후속입법, 대안 신속이 관건=지난해 두 번에 걸친 부동시장 정상화대책과 정부의 강력한 의지가 효력을 발휘, 시장회복세가 본격 탄력을 내고 있다.

여기에 2ㆍ25 부동산대책과 재건축 활성화 방안 등이 추가됨에 따라 백화점식 전방위 부양책의 시장견인효과는 더욱 커질 전망이다. 연례적으로 1분기 강한 회복세가 2분기 들어 주춤했으나 이 같은 침체를 건너갈 동력을 마련한 셈이다. 문제는 발표된 시장 중심의 부동산 대책이 조속히 집행, 주마가편 격의 부양책이 되어야 한다는 점이다.

투기적 활황세를 보이던 시절의 각종 규제를 철폐, 바닥 침체기에 걸맞게 고쳐 경제불황을 탈피해야 하는 시점이다. 미국 등 경제회복이 빠른 국가일수록 부동산에 대한 규제완화를 우선적으로 단행했고 국가적 지원을 강화하고 있다는 점은 구프레임에 빠진 국회나 일부 계층에 시사하는 바 크다.

더구나 약자인 임차수요의 보호와 투명한 세제 등 부동산 제도의 선진화를 단행한다는 측면에서도 상당한 의미를 가진다. 다만 자산이 부족하고 소득이 보장되지 않은 젊은 연령층에게 평균 전세보증금 2억원의 마련은 부모의 희생이 따르거나 상속, 증여가 필요한 만큼 이를 위한 제도적 대안이 필요하다.

또 월세가 주거서비스가 열악한 연립이나 다가구 주택에 집중되어 양질의 서비스가 제공되는 아파트 위주로 재편할 수 있는 대안도 필요하다. 임차인에게 보증금 보장, 임대인은 월세 수급의 안정성 확보를 담보하는 보증부 월세 및 순수월세 신고제 도입과 등록가구에 대한 인센티브 등도 아울러 검토해봄 직하다.