미래를 제대로 내다볼 수만 있다면 자산관리의 절반은 성공한 셈이다. 특히 주식과 달리 부동산처럼 장기 투자대상은 더욱 그렇다. 미래 트렌드를 예측,이에 걸맞은 부동산 투자방향을 설정하고 대상을 선정한다면 안전 자산으로서의 가치는 더욱 커진다. 요즘 해법이 거론되면서 애를 태우는 19만가구에 달하는 하우스 푸어도 사실 시기와 트렌드를 읽지 못하고 상투를 잡은 데 1차적 원인이 있다. 실제로 지난 2006~2007년 집값 최고기였던 노무현 정부 시절에 레버리지 투자를 했던 사람들이 대부분이다. 경제적 쇼크를 예상하기는 쉽지 않지만 주택시장 구조 변화는 얼마든지 예측 가능하다. 주택보급률이 100%를 넘어서면서 임대 거주의식 증가와 소(小)가구화 현상 등이 뚜렷해지고 있는 점이 예전과 달라지고 있는 구조 변화다. 중대형 아파트의 자본 이득이 지속적으로 클 것으로 판단, 무턱대고 은행 대출로 집을 사 결국 깡통주택이 돼버린 것도 이 같은 변화를 놓친 결과다. 정부도 오류를 범하긴 마찬가지다. 주택수요 예측이 빗나가 택지 공급을 과다하게 수립, 과잉 개발을 초래한 것이다. 주택시장 구조변화의 특징을 짚어보고 이에 걸맞은 투자방향을 세우는 것이 중요한 이유가 여기에 있다.

▶신규 주택수요 둔화 불가피, 알짜단지를 잡아라=지난 1990년대 초 200만가구 주택공급이 이뤄지면서 70%에 머물렀던 주택보급률은 급격히 상승하기 시작했다. 분당 등 수도권 5개 신도시가 조성되면서부터다. 2000년대 초 주택경기가 호황국면으로 치달으면서 주택 공급이 크게 늘었고 이로 인해 주택보급률은 90%를 넘어섰다. 노무현 정부 이후 집값 상승 바람을 타고 연간 50만가구를 상회하는 주택 공급이 재차 이뤄져 100%를 달성하게 됐다. 자가주택 보급률 역시 55% 정도로 선진국 수준에 도달한 상태다. 멸실주택 등으로 주택이 지속적으로 필요한 게 사실이지만 이 같은 변화는 필연적으로 주택수요 감소를 초래할 수밖에 없다. 게다가 신규 가구 수 증가가 둔화되고 베이비 부머의 은퇴가 지속적으로 늘어나면서 주택 수요는 더욱 위축되는 양상이다. 건설산업연구원은 국내 주택수요가 2030년까지 점진적 감소, 이후부터는 감소가 본격화할 것으로 내다보고 있다. 신규주택 수요가 지난 2011년 43만가구, 2020년 37만가구, 2030년에는 30만가구 내외 수준이 될 전망이다. 고도성장→조정단계→점진적 축소→급격 감소 단계로 수요가 변화할 것이라는 분석이다. 따라서 서울의 경우처럼 여전히 주택보급률이 낮은 지역이 투자 면에서 유리하다. 과잉공급은 필히 가격하락을 유발하기 때문이다. 또 인구가 집중적으로 늘어난 곳, 외곽보다는 도심권 내부의 알짜주택 투자만이 유효하다. 세종시를 비롯해 충청권과 위례 신도시가 올 최고의 투자수혜지로 꼽히는 것도 같은 맥락이다.

▶실수요 위주 재편, 임대 증가=경제 성장과 부동산시장 성장세가 둔화되면 투자 매력이 감소, 수요 이탈현상이 생기는 것은 당연하다. 자산시장에서 점차 매력을 잃고 소외될 수밖에 없다. 더구나 이웃 일본의 부동산 불패신화 붕괴는 우리에게 기대치 이상으로 영향을 크게 주고 있다. 이미 고령사회에 진입한 일본과 우리와는 여전히 격차가 크고 1000가구당 주택 수를 보더라도 크게 다르다. 따라서 한동안 부동산 여력이 더 갈 것이라는 전망이 우세한데도 불구하고 일본처럼 변할 것이라는 ‘일본 그림자현상’이 확산되면서 부동산 수요이탈이 심화되고 있는 것. 급속하게 주택과 부동산 투자수요가 실수요 위주로 재편되고 있는 것도 같은 맥락이다. 철저하게 실수요자 비중이 커지면서 투자수요는 감소하는 것이다. 매매가는 하락하는데 전월세 가격만 올라가는 기현상도 여기서 비롯된 것이다. 이를 감안하면 가격 상승 기대감 하락→투자수요 위축→주택매입 수요 감소→임대수요 증가의 사이클이 갈수록 심화될 수밖에 없다. 주택 부족 상황에서는 매매가격 대비 전세가 비율이 시장을 예측해볼 수 있는 바로미터였다. 60%선을 넘어서면 임대수요가 매매시장에 개입, 매매거래가 활발해지는 게 기본 생리이기 때문이다. 하지만 이조차 옛말이 되어버렸다. 관례적 동조현상이 무시된 채 전월세 가격만 지속 상승하는 것이 현재의 상황이다. 집값 불안으로 차라리 임대를 살자는 차가주택 수요가 꾸준히 늘어나고 있는 데 따른 것이다. 이 같은 환경변화를 감안하면 향후 임대주택 사업 전망은 밝은 편이다. 더구나 새 정부 들어 다주택자의 양도세 중과 폐지 등을 적극 검토, 세제 면에서도 제도개선이 이뤄질 전망이어서 기업형 임대사업자가 속속 탄생할 것으로 예상된다.

▶주택 수요의 다양화=박근혜 대통령 당선인의 주택정책 화두 가운데 하나가 수요 맞춤형 주택공급이다. 무턱대고 지어대는 공급 위주 시책을 지양하고 다양한 계층에 부합되는 계층별 공급대안을 만들겠다는 것이다. 소형 수요 증가와 이에 부합하는 공급시스템의 정비가 대표적 사례다. 1, 2인 가구비율은 지난 2010년 48.1%로 급증한 데 이어 오는 2035년에는 68.3%에 달할 전망이다. 도시형생활주택과 오피스텔이 맞춤 틈새시장으로 이용, 급증하고 있는 것도 같은 맥락이다. 향후 원룸 및 투룸 형태의 소형 수요는 더욱 증가, 이에 대응한 강소주택 건설이 요구된다. 고령 인구 역시 2010년 94만명 수준에서 2020년에는 147만명으로 늘어날 전망이다. 이들 대부분이 베이비 부머 은퇴계층이다. 따라서 향후 중소형 주택 수요와 전원주택 수요가 폭발적으로 늘어날 것이다. 고소득층을 대상으로 하는 고급 주택 수요도 마찬가지다. 가진 자들은 보다 편리하고 안락한 주거생활을 바란다. 이들 고급 수요를 수용하기 위해서는 첨단 고급 주택 건설이 보다 확충돼야 한다. 이와 반대로 저소득층 대상으로 하는 주거복지 서비스 수요 역시 증가일로다. 임대주택을 확대 건설하고 주택바우처 제도를 도입, 비용을 보조해줄 수 있는 정책이 적극 추진되는 것도 같은 맥락이다. 이 같은 수요의 다양화를 감안하면 서민형 투자보다 고급 수요를 대상으로 한 주택 투자, 전원형 투자 등이 유망할 것으로 보인다. 도심권 고급 주상복합 등도 투자 매력이 더욱 커질 것으로 예상된다.

▶노후주택 정비수요 폭발적 증가=지난 80년대 아파트가 본격 건설된 것을 감안하면 아파트시대 35년을 맞는다. 시대에 뒤지고 낡은 아파트가 폭발적으로 늘어나고 이에 대한 정비수요가 급증하는 이유다. 지은 지 15년이 지난 아파트는 지난 2011년 300만가구에 이르렀으나 오는 2025년에 가서는 무려 782만가구선에 이를 전망이다. 특히 지난 90년대 지어진 수도권 1기 신도시를 비롯해 대부분의 고층 아파트는 주택부족시대 지어진 것으로 품질면에서도 개선이 시급하다. 아파트 리모델링사업을 비롯해 뉴타운 등 도심 내 노후 주택 정비사업이 이슈가 될 전망이다. 이를 위해서는 현재와 같은 민간 의존방식은 한계가 있다. 도시재생 관련 제도를 변경, 공공이 인프라 건설 등을 지원하고 도시의 요소로서의 역할을 다하도록 단지계획 등을 살려나가는 것이 절대 필요하다. 아울러 지역 커뮤니티를 살려 동네 개념을 도입하는 개발도 요구될 것이다. 마을 만들기 등을 통해 커뮤니티를 살리면서 주거환경을 개선해나가는 새로운 패턴의 노후주택 정비사업이 대표적인 사례다. 이와 함께 빈집이 급증하면서 사회적 골칫거리로 등장할 것이다. 일본은 이미 700만가구 이상의 빈집을 해소하기 위해 지원금까지 주고 있는 처지다. 도시재생사업의 활성화를 감안하면 유망권 재건축 대상 아파트 투자는 여전히 매력이다. 주민동의율이 높은 지역을 선택하되 고급지가 될 만한 곳을 선택하는 것이 절대 필요하다. 둔촌 주공, 가락시영 등 매머드급 저층 재건축 단지투자가 앞으로도 유망한 이유다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com

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