용적률 300% 은마·삼호가든3차 등 부상

지난 14일 공포, 시행된 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 따라 지자체 조례와는 상관없이 재건축ㆍ재개발 사업의 용적률을 법정 상한선인 300%까지 높일 수 있게 되면서 재건축ㆍ재개발 사업장의 사업성이 크게 개선돼 올해 부동산시장에 큰 파장이 일 것으로 예상된다. 이어 16일 국토교통부가 뉴타운의 의무 임대주택 비율을 줄이기로 하면서 뉴타운사업의 사업성도 다소 개선될 것으로 보인다.

강남권 재건축단지는 그동안 법정 상한선인 용적률 300%를 받으려면 임대아파트와 장기전세주택(시프트)을 기부채납해야 했지만 앞으로는 기부채납 없이 용적률을 높일 수 있어 단지별로 당장 수백억원의 수익이 생길거란 전망이 나온다. 개정된 도정법 부칙에 따르면 법정 상한선 용적률(3종일반주거지역 300%) 허용은 “이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다”고 돼 있어 향후 사업시행인가를 신청하는 단지가 수혜단지가 될 것으로 예상된다. 사업시행인가를 받은 단지는 대상에서 제외돼 일단 사업시행인가 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다.

강남권 신부촌으로 떠오르고 있는 서초구 반포동에 입지해 줄곧 부동산업계의 관심을 받아온 삼호가든3차<사진>와 서초한양재건축조합이 희비의 쌍곡선을 타는 대표적 사례로 꼽힌다.

두 단지는 행정구역, 입주시기(1982년), 가구 수(삼호가든3차 424가구, 서초한양 456가구), 층고(12~13층) 등 여러 면에서 흡사한 면을 보인다. 그러나 서초한양은 지난 2006년 사업시행인가를 받았고, 삼호가든3차는 사업시행인가를 받지 않았다는 점에서 명암이 엇갈린다는 평이다.

서초한양은 120가구의 임대주택을 기부채납하며 282%의 용적률 인센티브를 받았지만 삼호가든3차는 향후 용적률 300%를 받고도 임대주택 기부채납이 없어 담장 하나 차이로 수백억원의 수익차가 발생한다는 분석이다. 반포동 S공인 관계자는 “서초한양이 120가구의 임대아파트를 기부채납하는데 삼호가든3차는 해당없다고 가정하면 두 단지의 수익차는 약 900억원에 이를 수 있지 않겠느냐”고 예상했다.

다른 재건축조합도 저마다 손익계산에 분주하다. 개포지구 중 개포시영, 개포주공1~4단지 등 저층단지들은 2종일반주거지역에 입지해 2종 법정 상한 용적률인 250%까지 적용받는다. 강남권 재건축단지의 대명사 은마아파트는 3종일반주거지역으로 300%의 용적률을 받을 수 있어 사업추진에 활기를 띠고 있다. 다음달 중순 재건축 추진위원장 선거를 발판으로 속도를 낸다는 계획이다. 집주인들은 급매물을 다시 거둬들였고 지난 연말과 비교해 호가는 2000만~3000만원 올랐다. 주로 서울 강북권에 포진한 대다수의 뉴타운 사업장에서도 의무 임대주택비율이 30~75% 범위에서 20~50%로 완화돼 기대감이 높아지고 있다.

김수한 기자/