미분양 아파트 1년 새 5배 증가…부동산PF리스크 커질 수[KB부동산 보고서]

입력 2023-03-05 09:00:49

‘2023 KB부동산 보고서’

대구 미분양 1.3만호 등 지방 미분양 쌓여

미분양 급증세 지속 전망…금융권 부실 우려도

정부 200만호 공급 계획에…“속도 조절 필요해”

[헤럴드경제=김광우 기자] 1년 새 전국의 미분양 아파트가 약 5배 급증한 것으로 나타났다. 집값 급등기 과열됐던 청약시장 인기가 금리 인상과 맞물려 빠르게 식으면서, 비수도권을 중심으로 주인을 찾지못한 새 아파트가 급속도로 쌓인 것이다. 특히 대구광역시에만 1만3000호가 넘는 미분양 아파트가 발생하는 등 지방의 미분양리스크가 가중되고 있다. 이에 따라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려가 고개를 들 수 있다는 전망도 나온다.

5일 KB금융지주는 이같은 내용을 담은 ‘2023 KB부동산 보고서’를 발간했다. 보고서에 따르면 2021년 9월 1만3000호까지 감소했던 전국의 미분양 아파트는 2022년 12월말 기준 약 6만8000호로 1년 새 약 5배가량 급증했다. 이는 과거 적체 시기와 비교할 때 심각한 수준은 아니나, 가파른 속도의 증가세라는 게 보고서의 분석이다.

KB경영연구소 ‘2023 KB부동산 보고서’ 일부 발췌.[KB금융그룹 제공]

미분양 아파트는 2022년 1년간 5만호가량 증가했으며, 그중 4만1000호가 비수도권 물량이었다. 특히 대구는 1년간 1만1000호의 큰 증가세를 보였다. 이에 따라 대구에만 현재 1만3445호의 물량이 집중돼 있다. 또 대구의 경우 2021년 하반기부터 주택가격이 하락하며, 청약 미달 사태가 속출하는 동시에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 대한 우려도 부각되고 있다.

보고서는 이같은 미분양 물량의 증가가 청약시장의 위축과 관련된다고 분석했다. 지난 몇 년간 분양가상한제와 함께 주택시장 호황이 지속되며 아파트 청약 경쟁률은 높은 수준을 유지해왔다. 아파트 가격이 오르는 반면 신규 분양가는 시세의 절반 수준에 그치며 높은 시세차익을 기대할 수 있었기 때문이다.

그러나 최근 주택시장이 빠르게 위축되며 2022년 청약 경쟁률은 서울 10대 1, 전국 7대 1로 급락했다. 지난 2021년 서울 1순위 청약 경쟁률은 164대1을 기록했고, 전국에서도 20대 1의 경쟁률을 보인 바 있다.

최근의 시장 상황과 올해 남은 공급량을 감안하면 당분간 미분양 물량은 늘어날 것으로 전망된다. 과거 주택가격 조정기에 미분양 증가폭은 분양 물량 대비 약 11~14% 수준이었다. 올해 신규 분양 물량은 약 28만호로 추산되는데, 주택 경기 조정이 지속될 경우 향후 미분양 물량이 약 3~4만호 더 늘어날 수 있다.

특히 보고서는 과거 글로벌 금융위기 때처럼 전국의 미분양 물량이 급증할 경우, 건설사 자금난이 본격화되며 금융권으로 리스크가 확대될 수 있다는 분석을 내놨다. 2022년 9월말 기준 금융권 PF대출 잔액은 약 116.6조 원으로 연평균 15%증가했으며, 2008년 대비 PF시장은 약 47% 성장했다.

한편 정부는 주택가격 안정화를 위해 2018년부터 2021년까지 3기 신도시를 포함한 총 200만호 이상의 공급 계획을 발표한 바 있다. 이에 보고서는 “주택 공급 부족으로 인한 가격 급등을 억제하기 위해 사업 진행은 계속될 것”이라면서도 “3기 신도시 공급 시점은 주택시장 조정기와 경기 하락폭 등을 감안해 속도 조절이 필요하다”고 설명했다.

woo@heraldcorp.com