김재현 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장

김재현 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장
김재현 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장

조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과 규정 뿐 아니라 종합부동산세, 취득세 까지 각 세법에 따른 주택 수 관리가 중요해졌습니다. 주택은 그 종류와 형태에 따라 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양하게 구분되는데, 이 중 다가구주택과 다세대주택은 명칭과 생김새가 비슷하다 보니 구분하기가 쉽지 않습니다.

특히 겸용주택을 양도할 때 기존에는 주택 연면적이 상가 연면적 보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 봐 1세대 1주택 비과세를 했지만, 2022년부터는 주택 부분만 비과세가 되는 것으로 개정될 예정이라 급하게 겸용주택의 처분 계획을 세우는 분들이 많습니다. 겸용주택의 주택 부분도 주택으로 사용하는 부분에 따라 다가구주택 또는 다세대주택으로 구분하게 되는데, 양도소득세 계산시 다가구주택 여부는 양도 당시 현황으로 판정되기 때문에 매매 계약을 체결하기 전에 해당 건물이 세법상 다가구주택이 맞는지 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

다가구주택과 다세대주택은 양도할 때 어떻게 다를까요?

세법에서 주택 수 판정을 할 때 한 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보지만, 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있습니다. 다가구주택을 건물 전체로 양도할 때는 하나의 주택으로 보고 과세한다는 것입니다. 즉 다가구주택 1개와 일반 주택을 1개 가지고 있을 때는 2주택자가 되며, 다가구주택을 1개만 가지고 있을 때는 건물 전체에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정도 적용될 수 있습니다. 반면 다세대주택은 각 호별로 하나의 주택으로 보기 때문에 양도소득세 주택 수 관리 측면에서는 다가구주택이 낫다고 할 수 있습니다.

‘다가구주택’ 이라 함은 건축법상 정의를 준용해 다음의 요건을 모두 갖춰야 합니다.

▷주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것 ▷1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것 ▷19세대 이하가 거주할 수 있을 것

건축 당시에는 건축법상 다가구주택으로 지어졌다 하더라도 사용 도중에 일부 증축을 하거나, 처음 건축물대장상 용도와 다르게 사용하는 경우에는 추후 양도시 다가구주택이 아닌 것으로 판정될 수 있습니다. 이러한 경우 각 호별로 주택 수가 산정되어 양도소득세 폭탄이 되어 돌아올 수 있으므로 주의하여야 합니다.

다가구주택을 양도할 때 과세관청으로부터 추징되는 주요 사례는 다음과 같습니다.

추징사례 1) 사용 중에 집합건물로 구분 등기한 경우

다가구주택은 건축법상 단독주택의 형태로서 건물 하나로 등기가 되지만, 이를 집합건물로서 각층별 또는 호별로 구분 등기하게 되면 이는 다세대주택에 해당합니다. 처음 건축할 때는 다가구주택이었지만, 이후 구분 등기하여 집합건물이 되었다면 이는 양도 당시 기준으로 다세대주택에 해당하므로 구분 등기별로 각각 별도의 주택으로 봐야 합니다.

추징사례 2) 사용 중에 옥탑을 증축해 주택으로 사용한 경우

4층 건물에 2~4층을 주택으로 사용하다가, 옥탑층(5층)을 증축하여 주택 용도로 사용하게 되면 총 4개층을 주택으로 사용한 것이 됩니다. 건축법상 다가구주택은 3개층 이하를 주택으로 사용하는 경우로 규정하고 있으므로, 이런 경우는 다세대주택으로 판정돼 호별로 각각 별도의 주택으로 판정됩니다. 만약 옥탑이 아닌 지하층을 주택으로 사용하였다면, 지하층은 주택 수 산정시 제외하기 때문에 다가구주택이 될 수 있었을 것입니다.

추징사례 3) 건축물대장과 다르게 다른 층을 주택으로 일부 사용한 경우

건축물대장 상 1~2층은 근린생활시설, 3~5층은 주택으로서 다가구주택으로 건축해놓고 실제 사용 시 근린생활시설 일부를 주택으로 임대하는 경우가 있습니다. 세법상 주택의 여부는 실제 사용용도에 따라 판단하도록 하고 있습니다. 공부상으로 근린생활시설로 됐다 하더라도 실제 주택으로 사용했다면 이는 주택으로 봐야 합니다. 위의 사례에서 2층 일부를 주택으로 임대하고 있었다면, 주택으로 사용한 층수는 4개로 다세대주택으로 판정됩니다.