리츠시장 과반 차지

다양한 투자유형, 추가비용 절감

섹터별 온도차

주거용,특수형, 산업용 리츠 저가 매력 살아나

[헤럴드경제=서정은 기자] 리츠 시장에서 빼놓을 수 없는 지역은 미국이다. 전 세계 리츠의 과반을 차지하고 있는 미국 리츠 시장은 다양한 투자 옵션, 수익성을 무기로 투자자들을 모으고 있다. 미국 리츠 투자에 성공하기 위해서는 시장의 특성을 이해하는 것이 선행돼야한다.

미국 리츠 시장은 약 1200조원에 달하는 것으로 알려져있다. 미국 리츠의 성격을 대표하는 건 바로 자기관리리츠다. 자기관리리츠는 리츠 회사가 직접 부동산을 개발, 운용하는 구조로 성장에 초점을 두고 있다. 대부분 아시아 지역의 국가들이 위탁관리형 리츠인 것과 차이가 있다.

미국 리츠 투자의 장점 중 하나는 추가비용 부담이 없다는 점이다. 미국을 제외한 국가들의 리츠에 투자하면 이종 통화에 대한 헤지 비용이 발생한다. 환 리스크를 안고 투자를 할 수도 있지만, 보통 통화 리스크를 통제하기 위해 헤지를 하기 때문이다. 배당이 주요한 수익원인 리츠에 높은 배당세를 매기는 국가들도 있다.

미국 시장에 등장한 리츠를 보면 오피스, 레지던스, 물류, 호텔 등 전통 자산을 넘어 감옥, 임목, 병원, 인프라 등 기초자산이 다양하다. 최근에는 5G산업, 플랫폼 비즈니스 성장에 따라 데이터센터, 셀타워와 같은 특수 리츠가 시장에 중요한 축으로 떠오르고 있다. 최근 자산별 3년 성과를 보면 인프라 및 데이터센터 리츠 수익률이 70%대, 40%대로 다른 자산을 크게 앞질렀다.

전우석 대신자산운용 글로벌솔루션본부장은 “바이오산업 리츠, 환경관련 인프라리츠 등의 성장 흐름에 따라 여러 특수 리츠가 미국을 중심으로 생겨나고 있다”며 “미국이 리츠 시장의 변화를 주도하는만큼 수익 창출의 기회, 경쟁력이 큰 지역”이라고 말했다.

그렇다면 수익률 측면에서는 어떨까. 연초 이후 미국리츠 수익률을 보면 -21% 안팎으로 부진하다. 지난해 24%대 성과를 거둔 것과 대조되는 수치다. 2017~2018년도에는 각각 3%, -3%대의 수익률을 기록했다. 다른 지역 리츠에 비해서는 부침이 크다고 볼 수 없지만, 자산별 온도차가 클 수 밖에 없는 구조다.

최근 미국 리츠가 하락한 틈을 타 배당금 증액을 단행한 자산에 투자기회가 왔다고 보는 시각도 있다. 홍지환 NH투자증권 애널리스트는 “주거용, 특수형, 산업용 등의 리츠는 안정적인 임대수익과 재무 건전성을 바탕으로 오히려 배당금 증액을 단행했다”며 “리츠 배당 회복이 확산됨에 따라 임대수익이 안정적으로 유지되거나 향후 회복이 예상되는 섹터에 주목해야한다”고 조언했다.

전 본부장은 “미국 리츠는 규모 측면에서 위험 분산, 다양한 투자기회가 존재하는 시장”이라며 “개별리츠가 가진 변동성이나 구간별로 섹터간 성과차별화가 크기 때문에 전문성을 갖춘 포트폴리오 투자가 필요하다”고 강조했다.