올해들어 회복 기미가 보이던 부동산 시장이 2·26 임대시장 선진화방안이 발표되면서 다시 침체되고 있다는 주장이 일고 있다. 이러한 주장의 핵심은 임대주택에 대한 과세 방침이 주택수요를 위축시킨다는 것이다.

정말 그런가? 첫째, 일각에서 주장하고 있듯이 2ㆍ26 대책 발표 이후 서울지역 아파트 거래량은 3월의 9500건에서 4월과 5월은 각각 8000건과 4200건으로 감소세를 지속하였다.

그러나 4월과 5월은 전통적인 비수기 진입 시기로 계절적으로 거래량이 적은 시기이다. 계절적 요인이 거래량 감소의 한 원인일 수 있음을 살펴보아야한다.

그리고 전년도의 전국 주택 거래량을 검토해본다면, 지난해 6월 말은 취득세 감면 혜택의 종료 시점으로 5월과 6월은 거래가 급등했고, 이후 7월에는 거래가 급감하는 거래절벽이 발생했다.

이를 감안하면, 최근의 거래량 증가율의 둔화 추이가 작년의 주택거래조정의 영향과 기저효과에 일부 기인할 수 있음을 유의할 필요가 있다.

한편, 4월의 전국 주택거래량은 전년 동월대비 16.5% 상승한 점 또한 주목해야한다. 그리고 거래량 관련 데이터는 일반적으로 실거래를 기반으로 하여 수집된다. 즉, 계약일과 등기일간 2개월 정도의 시차가 발생하는데, 거래량 데이터는 등기일을 기준으로 작성된다. 2ㆍ26 대책이 부동산 시장에서 거래량에 영향을 주었다면, 2개월의 시차를 고려해서 5월 이후의 거래량 데이터를 살펴보는 것이 적절할 것이다.

둘째, 최근 3개월 주택가격의 흐름을 살펴보자.올해 3월부터 5월까지의 전국 주택가격(한국감정원)은 전년동월대비 각각 1.5% 1.4%, 그리고 1.3% 상승하며, 지난해 12월 이후 상승세를 지속하고 있고 수도권과 비수도권 모든 지역에서도 상승세를 유지하고 있다.

주택가격은 지역적 영향이 매우 크게 작용하므로, 주택가격을 논의할 때는 최소한 전국주택가격을 중심으로 수도권과 비수도권을 구분해 이해하는 것이 일반적이다. 왜냐하면 일부 특정 지역이 우리나라 전체 주택시장을 대표할 수 없기 때문이다.

끝으로, 2ㆍ26 대책 발표 이후의 부동산시장이 임대주택에 대한 과세의 영향이라고 판단하기 위해서는 2월 26일 이전의 주택시장과 관련한 중·장기적 정책의 영향과 대책 이후의 다른 외부적 영향을 데이터에서 계량적으로 점검해야한다. 어떤 이벤트 이후의 이벤트 효과에 의한 시장 동향을 판단하기 위해서는 계량경제적 방법이 적용된 실증 분석이 뒷받침될 필요가 있다. 부동산 시장에 대한 정론은 우리나라의 부동산 시장을 제대로 이해하는 데에 기여하고 나아가 부동산과 관련한 정책을 바로 세우는 데에 도움을 줄 것이다.

최근 임대주택에 대한 과세가 부동산 시장을 위축시켰다는 일각의 주장은 어쩌면 임대과세에 대한 부정적인 심리상태를 반영한 결과인지도 모른다.

즉, 임대시장 선진화 방안을 입법화하는 과정에서 촉발된 이번 논란은 부동산 시장의 심리적 충격을 완충할 필요성을 대변하는 것이 아닐까? 임대시장 선진화 방안이 방향성에서 올바를지라도 점진적으로 시장의 설득 과정을 확보할 필요가 있을 것이다.

송인호 한국개발연구원 연구위원