KIFㆍ증권학회 공동 정책심포지엄

“금융기관 인수 주택자산 활용해야”

[헤럴드경제=강승연 기자] 저금리 기조 장기화로 임대주택 수요가 증가함에 따라 향후 중장기적으로 연평균 3만호 이상의 물량 부족이 발생할 것이라는 전망이 나왔다. 이를 해결하기 위해서는 금융기관이 인수한 주택자산을 기업형 매입임대주택으로 활용하는 등 민간부문의 역할 확대가 필요하다는 주장이다.

10일 서울 중구 은행회관에서 열린 한국금융연구원ㆍ한국증권학회 공동 정책심포지엄 ‘부동산시장과 금융의 역할’에서 신용상 금융연구원 선임연구위원은 이 같은 내용을 담은 ‘주택자산의 금융상품화 방안’을 발표했다.

[사진=헤럴드경제DB]
[사진=헤럴드경제DB]

신 선임연구위원은 “저성장의 장기화, 저출산ㆍ고령화에 따른 생산가능인구 감소, 주택보급률 상승 등은 주택가격 상승 기대감을 저하시키고 주택시장을 매매 중심에서 임대 중심으로 전환시킨다저금리의 장기화는 주택보유에 대한 인식을 투자에서 거주로, 매매에서 임대’ 중심으로 전환시킨다”면서 “저금리의 장기화는 임대시장 내에서도 월세화(부분월세)로의 이전을 가속화시킨다”고 지적했다.

이처럼 향후 임대주택 시장 수요가 확대되면서 수요가 공급을 상회할 수밖에 없다는 진단이다. 그러면서 중장기적으로 2017∼2030년까지 연평균 3만호에서 9만9000호 정도의 임대주택 물량 부족이 발생할 것으로 예측했다.

그는 “임대주택 추과수요 충족을 위해서는 공공 부문의 역할뿐만 아니라 민간 부문의 역할 확대가 병행될 필요가 있다”고 강조했다.

임대주택 건설, 뉴스테이 사업 등 ‘건설형’ 임대주택 사업을 지속하는 동시에 민간 기업형 임대사업자 육성을 통한 ‘매입형’ 임대주택 사업을 활성화해야 한다는 것이다.

기존 정부 주도의 민간 뉴스테이 사업의 경우 의무 임대기간(8년 이상)이 종료되면 매각 등의 방식으로 청산하는 구조여서 사업의 지속성을 확보하고 임대 초과수요를 해소하는 데 한계가 있다는 지적이다. 그는 “민간 뉴스테이 사업의 문제는 의무 기간 종료 후 일반 매각하면 그만큼 임대주택 시장에서 물량이 빠지게 된다는 점”이라면서 “8년 뒤 청산하더라도 이를 임대사업으로 전환하는 방안을 고민해야 할 것”고 말했다.

신 선임연구위원은 “막대한 초기자금이 투입되는 기업형 임대사업 활성화를 위해서는 임대사업의 현금흐름을 기초로 주택자산을 금융상품화하고, 이에 대한 연기금 등의 기관투자를 참여시키는 방안을 모색”할 필요가 있다고 제안했다. 기관투자자 입장에서는 현재의 저수익 환경에서 수익구조를 다변화하고 리스크를 분산할 수 있다는 점에서도 이점이 있다는 것이다.

구체적으로 금융기관이 인수한 주택자산을 기업형 매입임대주택으로 활용하는 방안이 거론됐다. 부동산펀드, 리츠 등을 통해 주택연금 해지담보주택이나 주택담보대출 NPL(부실채권)을 유동화ㆍ지분화해 기관투자자의 대체투자 수단으로 만드는 방식이다.

예를 들어 정책 당국은 기업형 임대주택사업자 자격으로 부동산펀드나 리츠에 주택 주택연금 해지담보주택과 주담대 NPL을 집단 매각한다. 기업형 임대주택사업자는 자산관리회(AMC)를 통해 매입 주택으로 임대주택 사업을 실행하고 그 수입으로 투자자와 채권기관, 유동화전문회사에 수익배당과 대출이자를 상환하면 된다. 재무적 투자자(FI)로 참여하는 연기금에 대해서는 우선주주로서 선순위 배당을 통해 수익률을 보장할 수 있다.

신 선임연구위원은 “이를 통해 임대주택 부족현상을 완화하고 주택자산의 금융상품화를 통해 연기금 등 기관투자자의 주택금융시장 참여 확대를 유도할 수 있다”고 설명했다.


spa@heraldcorp.com