▶ 올해 상업용 부동산 투자 의향, 전년 대비 19% 증가 .. 가장 선호하는 건 ‘오피스’

▶ 임대료 부담에 서울 떠나는 기업들 증가.. 합리적 임대료 형성된 오피스 가치 주목!

국내에서 오피스를 중심으로 상업용 부동산 투자 의향이 높아지고 있다. 기준금리 인하 가능성이 커지면서 유망 투자처를 알아보는 움직임이 확산하고 있는 것으로 분석된다.

다만, 고물가 시대를 맞아 치솟고 있는 임대료의 영향으로 서울 오피스의 공실률이 크게 오르고 있는 만큼, 기업들의 선호도가 높은 오피스를 선별해 접근할 필요가 있어 보인다.

종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2025 한국 투자자 의향 설문 조사 보고서’에 따르면 국내 투자자의 상업용 부동산 투자 매입 의향이 62%로 전년 대비 19% 증가했다. 이는 역사상 최고로 높은 수치인 것으로 파악됐다.

특히 상업용 부동산 중 투자 선호가 가장 높은 분야는 오피스인 것으로 확인됐다. 7개 분야 중 오피스의 선호도가 차지하는 비중은 30%가 넘는 것으로 나타났다. 이에 대해 보고서는 지속적인 가치 상승과 과거 다수의 성공 사례를 통해 오피스가 전통적인 투자 상품으로 자리매김했다고 설명했다.

올해 거래가 예정된 상품도 오피스가 압도적으로 높게 나타났다. 이 보고서는 서울 상업용 부동산 거래액이 지난해 22조 원으로 2015년 이후 가장 많았다면서 올해 45건, 61만 평에 달하는 오피스 거래가 예정돼 있다고 밝혔다. 이는 올해 상업용 부동산 예정 거래 중 가장 큰 규모다. 2번째로 거래 예정 규모가 큰 분야는 물류센터로 15건, 47만 평 수준에 그쳤다.

이에 대해 해당 보고서를 작성한 관계자는 “오피스를 비롯한 상업용 부동산 매입 의향이 역대 최고치를 기록한 것은 시장 회복에 대한 신뢰와 함께 국내 자산의 매력도가 다시 부각되고 있다는 뜻”이라고 말했다.

하지만 모든 오피스가 투자 가치가 높다고 단정할 수는 없다. 최근 강남 등을 중심으로 서울 오피스의 공실률이 높아지고 있기 때문이다. 부동산플래닛에 따르면, 올해 2월 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 3.06%로 전년 대비 0.8%p 상승했다.

주요 권역별로 보면 강남권역(GBD) 공실률이 3.4%로 전년 대비 1.7%p 이상 올랐고 여의도(YBD)도 2.4%로 1%p 이상 늘었다. 종로와 광화문을 포함하는 도심권역(CBD)도 3%를 넘어선 것으로 조사됐다.

치솟는 임대료를 감당하기 어려운 기업들이 부담을 최소화할 수 있는 곳으로 사무실을 이전하고 있는 것이 주요 원인이라는 분석이 나온다. 실제 최근 1년 동안 임대료는 서울 한 평당 약 1%씩 오른 것으로 확인됐다. 강남권의 경우 같은 기간 임대료 상승률이 평당 2%에 육박하는 것으로 나타났다.

이에 따라 서울 주요 업무지구보다는 서울에서 조금 떨어진 곳에 마련된 오피스의 투자 가치가 더 높다는 것이 전문가들의 분석이다. 서울 주요 업무지구보다 상대적으로 합리적인 임대료가 형성돼 기업들의 입주 수요가 많다는 점에서 공실률 위험을 최소화할 수 있기 때문이다.

이런 가운데, 서울 주요 업무지구와 다름없는 입지 조건에 합리적인 임대료가 기대되는 초대형 신축 오피스가 눈길을 끌고 있다. 경기 덕은 업무지구 5개 블록에 아이에스동서가 조성한 복합 비즈니스타운 ‘아이에스밸리’에 자리한 ‘덕은 DMC 아이에스 비즈타워’가 바로 그 주인공이다.

‘아이에스밸리’는 연면적 약 35만㎡의 압도적인 규모를 자랑한다. 63빌딩(약 16만㎡)보다 2배 이상 큰 규모이며, 지상 123층 높이의 롯데월드타워(약 32만㎡)보다도 연면적이 넓다. 국내에서 상징성이 높은 건물들보다도 큰 규모를 갖추고 있다는 점에서 수도권 업무지구의 중심이 ‘아이에스밸리’로 조금씩 변화할 것이란 관측이 나오고 있다.

‘아이에스밸리’가 있는 덕은지구는 바로 옆에 서울 마포구 상암동이 자리하고 있다. 이러한 특징으로 덕은지구는 부동산 업계에서 ‘마포구 덕은동’으로 불린다. 실제 상암동 DMC까지는 차로 10분쯤 걸린다. 또 가양대교를 통해 강변북로까지 6분이면 도달 가능하며, 올림픽대로까지 8분 소요된다. 여의도와 마곡지구로도 10분대에 도착할 수 있다.

‘아이에스밸리’의 80% 이상은 분양이 완료된 상태다. 특히 오피스텔은 성황리에 모든 세대의 분양이 100% 완료됐다. 현재 덕은지구 내 6~10블록에 자리한 ‘덕은 DMC 아이에스 비즈타워’ 비즈니스시설 6, 7블록 일부만이 남아 있으며, 분양 마감을 눈앞에 두고 있다.

최근 고양시가 산업단지 외 업무시설의 입주업종을 기존 114개에서 126개로 확대함에 따라 더욱 주목도가 높아지고 있다. 종합·전문건설업, 전기 및 정보통신 공사업, 소방시설 공사업 등 건설업이 입주업종으로 추가된 만큼, 초대형 업무시설에 대한 가치도 커질 전망이다.

교통개발 호재에 대한 기대감도 높다. 기획재정부는 덕은지구 일대에 ‘덕은역’ 배치가 확정됐다고 밝혔다. ‘덕은역’은 부천 대장신도시에서 서울 마포구 홍대입구역을 잇는 ‘대장-홍대선’의 정차역으로 오는 2030년 조기 개통할 예정이다.

‘덕은역’은 총 12개의 정차역이 조성될 예정이다. 특히 주목되는 점은 다수의 환승역이 있다는 것이다. ‘대장-홍대선’ 정차역 일부는 2호선, 5호선, 9호선 등 수도권 지하철 주요 노선으로 환승이 가능하며 6호선과의 거리도 인접하다. 이에 따라 상암동과 여의도, 마곡 이외에 서울 주요 지역으로 이동이 더욱 편리해질 전망이다.

한강과 조화를 이룬 다양한 특화공간도 주목된다. ‘덕은 DMC 아이에스 비즈타워’는 바로 인근에 한강이 자리하고, 도보권에 월드컵공원 등 다양한 공원이 위치한 ‘한강숲세권’으로 이를 활용한 조경특화를 선보였다. 수생비오톱, 육생비오톱 등 각종 생물을 활용해 친환경 생태공원을 조성한 것이 대표적이다. 또 계절마다 색다른 풍경을 누릴 수 있는 ‘그라스가든’과 한강을 바라볼 수 있는 옥상정원(2층,5층), 차를 마실 수 있는 휴게공간 ‘티하우스’도 마련된다. 이밖에도 내부 곳곳에 다양한 꽃과 나무들이 조화된 ‘장식정원’과 ‘잔디마당’이 조성될 예정이다.

퇴근 이후 여가 및 체육 활동을 즐길 수 있는 공간도 마련됐다. 피트니스와 필라테스, GX룸 등 분야별로 운동할 수 있는 커뮤니티가 조성된 것이다. 건강 및 체력 증진에 심혈을 기울이는 시니어 직장인과 몸만들기에 전념하는 젊은 직장인 모두에게 높은 호응이 예상되는 대목이다.

이러한 커뮤니티 시설들이 2층에 마련돼 있다는 것도 돋보인다. 2층에 마련된 주변 옥상정원을 통해 한강변을 바라보면서 운동이 가능한 것이다. 대다수의 다른 업무시설들이 커뮤니티 시설을 지하에 배치해 답답한 느낌을 주는 것과 대조적인 구조다.

여기에 업무 효율성을 돕는 공간도 조성됐다. 단지에는 ‘대회의실’과 ‘중회의실’을 비롯해 임직원들 간의 소통과 휴식을 위한 ‘오피스 라운지’, ‘휴게실’이 다수 마련돼 있다. 또 첨단 및 벤처기업들을 위한 ‘스튜디오’ 공간이 조성돼 있다. 최근 유튜브 등 스트리밍 플랫폼을 활용하는 기업들이 늘어난 것을 고려한 것으로 방송 및 영상 촬영에 적합한 구조를 갖췄다는 평가다.

‘덕은 DMC 아이에스 비즈타워’ 분양홍보관은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에서 운영 중이다.


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