미국의 출구전략이 본격화되면서 금리상승 여부에 전 세계가 촉각을 곤두세우고 있다. 그러면 미국의 금리상승 여부가 왜 이렇게 이슈가 되는지 그리고 한국의 부동산시장과는 어떤 연관성이 있는지 살펴보겠다.2008년 서브프라임 모기지 사태로 인해 미국이라는 세계 제1의 경제대국이 휘청거리는 일이 발생했다. 미국에서 AIG를 포함한 다양한 민간대기업을 국유화하기에 이르렀다. 1920년대의 대공항에 비견될 만큼 어려운 상황이었다.사실 기축통화국이 아니었다면 즉 미국이 아니었다면 그 어떤 나라도 파산에 이르렀을 정도로 심각한 위기였었다. 이 후 제로금리와 더불어 엄청난 재정적자를 감수하여 적자재정을 수년간 펼쳤다. 그로 인해 현재는 실업률이 떨어지고 고용률이 증대되며 경기성장률도 완만한 상승세에 이르러 금리인상 얘기가 나오는 현재이다. 왜냐하면 지금과 같은 통화정책을 계속하면 오히려 인플레이션 우려가 발생하게 될 수도 있기 때문이다.예상컨대, 내년 3~4월경에 0.25% 수준의 금리인상이 단행될 것으로 보여진다. 미국이 금리를 인상하게 되면 국내금리도 상승하지 않을 수 없는데, 이유는 간단하다. 세계 경기가 불안정하면 달러는 가장 안전한 자산이 된다.현재는 미국이 제로금리이기 때문에 달러가 돈이 되는 곳으로 흘러 전 세계로 흩어져 있지만, 미국이 금리인상을 하게 되면 가장 안전하면서 돈도 되기 때문에 전 세계의 달러는 미국으로 다시 회귀할 것이다.이런 상황이라면 우리나라에 투자했던 외국자본들은 금리를 좇아 당연히 미국으로 건너갈것이다. 즉 우리나라에는 달러가 줄어들게 된다. 달러가 줄어들면 원화는 평가절하된다. 달러가 귀해져서 원화환율은 상승하게 되는 것이다. 그러면 수입제품의 가격이 뛰어 물가는 상승하게 될 것이다. 그럼 실질적인 국민들(소비자)의 가처분소득이 줄어들게 되면서 경기는 위축된다.

이런 상황을 막기 위해서 우리도 미국을 따라서 금리를 올릴 수밖에 없는 상황에 처하게 되는 것이고, 실제로 과거사례를 보아도 3~4개월의 시차를 두고 금리를 올리는 모습을 보였다. 그런데 필자 개인적으론 실물경제에 미치는 실질적 영향보다 심리적 위축을 더 경계해야 해야 된다고 보여진다. 사실 미국금리가 올라가면 뭔진 모르겠지만 경기에 안 좋다더라 라는 정도의 내용만 파악하고 있는 것이 대부분이고, 정확하게 모르다보니 막연한 두려움을 가질 수밖에 없을 것이다.그러나 실제로는 미국 금리인상이 올라가긴 하겠지만(현재 사실상 제로금리 수준이므로) 스텝을 밟듯 시장이 견딜 수 있을 만큼만 천천히 상승 할 것으로 보여진다. 실제로 우리가 심리적인 막연한 두려움만 없다면 금리상승 여파가 그렇게 높지 않을 것이라 보여진다. 이미 쎈 주먹이 온다는 것을 알고 준비하고 있었다면 그 충격은 그리 크지 않을것으로 생각된다. 경기는 언제나 순환한다. 올라가면 내려오고 내려가면 올라간다.그렇기에 파티가 한창일 때 빠져나올 줄도 알아야하고, 모두 분위기가 두려움이란 프레임이 빠져 있을때 적극적으로 참여하는 용기를 가질 필요가 있다. 국내부동산도 마찬가지이다. 즉 부동산이 가지는 가장 큰 특징인 하방경직에 더 강한, 불황에 강한 부동산을 관심가지면 된다. 투자에 대한 위험을 예방하고 지역과 물건을 선별할 수 있다면 현명한 투자일 것이다.부동산 투자에 있어 타이밍은 아주 중요하다. 그러나 가장 중요한 것은 어떤 경기 사이클에도 강하게 버텨낼 수 있는 부동산을 찾아서 투자하는 것이 정답이라고 할 수 있을 것이다.이승훈부동산경제연구소 이승훈 소장


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