[헤럴드경제] 최근 국토교통부는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준’ 개정안이 11월 초 시행될 것을 예고했다. 이번 개정안은 지난해 1월 제정된 ‘하자판정기준’의 불명확한 부분을 명확히 하고 법원 판례와 다르게 규정된 사항을 바로잡았다.

법무법인 (유)동인 전준용 변호사는 “개정된 주요내용을 보면 하자판정은 다른 사정이 없는 한 지방자치단체장이 승인한 사용검사 도면을 기준으로 삼도록 신설됐다”면서 “다만 재료·품질 등의 시공 상태가 입주자 모집공고나 주택공급계약 체결 때의 설계도서보다 못하면 해당 설계도서를 기준으로 하자를 판정하게 했다”고 설명한다.

또한, 만일 주택공급계약을 체결할 때 등의 설계도서와 다르게 시공하거나 사업계획승인·건축허가를 받은 설계도서대로 짓기로 입주자에게 미리 알리고 동의를 받으면 이에 따르도록 규정했고, 하자심사·하자분쟁조정 시 설계도서들의 내용이 일치하지 않을 때는 하자판정 기준을 ‘주택공급계약서-견본주택-안내·홍보책자-특별시방서-설계도면-일반·표준시방서-수량산출서-시공도면’의 순서로 되도록 했다.

개정안, 하자판정기준 구체화시켜

일반적으로 아파트를 건축한 시공자 등 사업주체는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 할 책임이 있다.

방수공사, 마감공사와 같은 시설공사의 하자범위에 대해 전준용 변호사는 “공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ파손된 경우 등으로 하자담보책임기간은 4년 이내”라면서, “내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 사업주체는 하자를 보수해야 하고 하자담보책임기간은 보ㆍ바닥ㆍ지붕은 5년, 기둥ㆍ내력벽은 10년”이라고 강조했다.

이번 개정안에서는 구체적인 하자에 대해 폭 0.3㎜ 미만 콘크리트 균열이라도 미장·도장부위 미세·망상균열이 미관에 지장을 주면 하자로 보도록 규정을 추가했고, 결로에 대해서는 ‘설계도서대로 시공하지 않았으면 하자’로 규정하던 것에서 ‘단열공간 벽체의 결로는 열화상카메라로 측정했을 때 단열처리가 불량했거나 마감재를 해제해 단열재 미·변경·부실시공이 확인될 때’로 구체화했다.

법률전문가 도움 받아야 이후 발생할 수 있는 이중부담 방지, 기대 결과 얻을 수 있어

아울러 전준용 변호사는 “입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다”면서, “하자보수요구에 이의가 있는 경우에는 사업주체가 입주자대표회의 등과 협의하여 하자의 진단을 의뢰하고, 하자진단결과 사업주체에게 하자보수책임이 있는 경우 사업주체가 진단비용을 부담한다”고 설명했다.

사업주체는 하자보수청구를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수 계획을 입주자대표회의 등에 통보해야 하고, 입주자대표회의 등은 사업주체가 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수 계획의 통보를 하지 않거나 하자보수를 이행하지 않는 경우에는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

하지만 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다. 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있지만 이는 행정적 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없기 때문이다. 입주자대표회의가 손해배상까지 청구하려면, 소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받아서 청구해야 한다.

전준용 변호사는 “하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있으며, 이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있다”고 강조했다.

이어 전준용 변호사는 “하자분쟁 시 법률전문가의 면밀하고 철저한 하자조사와 하자의 법률적 지식 및 감정평가 등의 도움을 받아야 이후 발생될 수 있는 이중부담을 방지하고 기대하는 결과를 얻을 수 있다”고 조언했다.

<도움말 : 법무법인(유) 동인 전준용 변호사>