여의도 오피스시장 ‘IFC〈국제금융센터〉는 공공의 적’

입력 2013-03-19 11:28:09

여의도 오피스 공실률 15.7% IFC 준공후 서울평균의 2배 임대료 하락 부채질 악순환

올 15개 오피스빌딩 준공예정 마포전역 등 줄줄이 입주대기 사무실 시장 당분간 고전 예상

서울 여의도의 초대형 오피스 빌딩인 서울 여의도 국제금융센터(IFC)가 여의도 오피스 시장에 악영향을 미치는 주범으로 전락하고 있다. 여의도 주변 공실률을 두자릿수로 끌어올린 것도 모자라 대규모 공실 여파로 임대료마저 하락시키고 있다.

여의도발(發) 오피스 시장 불황은 올해 서울 전역에서 준공을 앞둔 초대형 오피스 빌딩이 다수라는 점에서 서울 도심을 비롯한 전역으로까지 번질 것이란 우려가 제기되고 있다.

19일 오피스 투자 전문 업체 교보리얼코에 따르면 지난달 여의도 소재 프라임급(연면적 6만6000㎡ 이상)과 A급(3만3000㎡ 이상) 오피스 빌딩의 공실률은 15.7%를 기록했다. 이는 1월에 비해 0.3%포인트가 내려간 것이지만, 서울 전체 평균 공실률인 7.2%의 배를 넘는다. 공실률이 내려간 것도 여의도동 한화생명 63빌딩이 내부 리모델링 공사에 들어가 5183㎡의 공실이 해소됐기 때문이다.

임대료도 본격적인 하락세를 보이고 있다. 여의도 권역의 임대료는 1월보다 0.3%포인트 하락해 ㎡당 2만2200원을 나타냈다. 10%대를 훌쩍 넘는 공실률과 임대료 하락의 주범으로 IFC빌딩이 지목되고 있다. 지난달 임대료 하락분은 IFC에서 ㎡당 임대료가 1만원씩 하락했기 때문이었다. 공실 부분에서도 IFC서울은 현재 1동은 입주가 대부분 완료됐지만 2동과 3동 임대 수요를 맞추지 못해 대부분의 공간이 공실로 남아 있다.

이 때문에 여의도권 오피스 공실률은 지난해 2분기까지만 해도 3.08%로 안정적인 수준을 유지하다 3분기부터 11%대로 진입하며 악화일로를 걷고 있는 상태. 연면적 7만㎡, 13만㎡ 규모의 IFC2동과 3동이 지난해 8월 동시에 준공되면서다. 지난해 2분기만 해도 여의도의 공실률 수준은 서울 도심(5.83%)와 강남(4.78%) 보다도 훨씬 낮은 수준이었다.

문제는 여의도에서 시작된 이같은 공실률 증가와 임대료 하락의 악순환이 서울 도심을 비롯한 서울 전역에서도 벌어질 가능성을 배제할 수 없다는 점이다. 교보리얼코에 따르면 올해 서울 전역에서 준공 예정인 오피스빌딩은 15개에 달한다. 이 가운데 2개는 이미 준공됐다. 전체 준공 면적은 무려 115만815㎡나 된다. 지나내 여의도 공실률을 끌어올린 IFC2동과3동의 20만㎡의 6개 가까운 규모다. 준공 예정인 오피스빌딩의 대부분은 서울 도심과 마포 권역에 집중된 것으로 조사됐다. 서울 도심에서는 이미 준공을 마친 스테이트타워 광화문을 비롯해 N타워, 연합미디어센터, 청진구역 제12∼16지구 등 35만3946㎡가 입주를 기다리고 있다. 이미 높은 공실률을 보이고 있는 여의도에서도 16만8682㎡에 달하는 전경련회관이 3분기 입주를 앞두고 있어 상당 기간 고전할 것으로 전망된다.

교보리얼코 관계자는 “IFC의 준공 여파로 여의도 권역의 오피스 시장이 고전하고 있는데, 추가적으로 올해 준공 예정인 오피스 빌딩이 많아 서울 전체로도 오피스 시장은 다소 부진한 모습을 보일 것”이라고 전망했다.

정순식 기자/sun@heraldcorp.com