다주택자 징벌적 과세에 재건축사업장 비상

조합총회 열고 주택 공급 계획 변경 나서

대형 1채가 중소형 2채보다 세금 부담 적어

“1+1분양 포기는 임대차시장 물량감소와 직결”

서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축에서 ‘1+1 재건축’사업 방식이 철회된 것으로 나타나면서 정부의 다주택자에 대한 징벌적 과세에 대한 비판의 목소리가 한층 커질 전망이다. 과도한 세 부담이 결국 서울 강남권에 양질의 주택 공급을 줄이는 영향으로 현실화하면서 관련 정책의 개선 요구가 잇따를 것으로 보인다.

이번에 사업 방식이 변경된 신반포21차 재건축 아파트는 큰 평형의 아파트를 가진 소유주들이 재건축 후 대지 지분을 쪼개 소형 아파트 두 채를 받는 방식으로 사업을 진행해왔다. 하지만 올해부터 종합부동산세 부담이 크게 증가하는 등 다주택자들의 세금 부담이 커지자 다수의 소유주가 중대형 한 채로 평형을 대거 변경하기에 이르렀다. 이에 따라 총 공급가구 수가 275가구에서 251가구로 줄어들었다.

정비업계의 한 관계자는 “큰 평형을 실거주용으로 택하고 나머지 소형 한 채를 전세 또는 월세를 둬 현금소득을 얻는 식으로 운영하는 집주인이 많았지만 세금 부담이 커지자 이를 포기한 것으로 보인다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지금처럼 강남 아파트값은 무조건 오른다는 믿음이 자리 잡은 때와 달리, 과거 집값의 변동폭이 클 때는 대형 1채보다 중소형 2채가 가격 방어가 좋았다”면서 “대형 아파트는 관리비도 많이 나오고 중소형에 비해 수요자층도 적다는 인식에 1+1 재건축이 인기가 있었지만 다주택자에 대한 징벌적 과세가 이런 흐름을 바꿔놓은 것으로 보인다”고 설명했다.

실제 최근 몇 년간 급등한 집값과 이에 비례해 치솟은 보유세 부담이 1+1 재건축의 매력을 반감시켰다.

1+1 재건축 분양으로 받은 아파트는 3년간 전매 제한에 걸리는데 올해부터 다주택자 종부세율이 최고 3.2%에서 6%로 높아지는 등 세금폭탄이 이어지자 보유해야 할 유인이 사실상 사라진 것으로 업계는 본다.

실제 수치상으로도 대형 아파트 1채를 소유하는 것이 소형 아파트 두 채를 유지하는 것보다 세 부담이 크게 작다. 강남권 한 아파트에서 시세 32억원 상당의 130㎡(전용) 한 채의 올해 종부세는 1600여만원으로 계산된다. 하지만 같은 아파트 49㎡와 84㎡ 두 채(총 시세 28억원 상당)를 보유했다면 종부세가 7500여만원으로 뛴다.

설사 전매 제한이 풀린 뒤 매도에 나선다고 해도 양도세 부담으로 손에 쥐는 차익도 크게 감소한다. 올해 6월 1일부터 규제지역 다주택자는 주택을 매도할 때 양도세 기본세율에 최대 20%포인트(2주택자)의 세금을 가산받기 때문이다.

반포동의 한 공인중개사는 “과거에는 주택 공급을 늘린다는 이유로 국가에서도 1+1 재건축을 장려했지만 지금 정부는 다주택자를 사회악으로 규정했다”면서 “3년 동안 보유세를 감당하고 팔아도 양도세를 또 떼면 마이너스 수익률이 나는데 누가 하겠느냐 ”고 분위기를 전했다.

이에 신반포21차 재건축사업의 1+1 재건축 철회를 계기로 높은 세 부담과 이에 따른 주택 공급 감소의 부작용이 이슈화될 전망이다.

강남권의 한 재건축조합 관계자는 “1+1 분양은 말 그대로 집주인이 깔고 앉는 집 외에 한 채를 임대차시장에 공급하는 방법인데 이걸 포기하는 집주인이 많아질수록 양질의 도심 주택 공급은 부족해진다”며 “이는 곧 전월세시장에서 가격 상승 요인으로 기능한다”고 언급했다.

신반포21차 재건축사업지뿐 아니라 현재 공사 중인 강동구 ‘둔촌올림픽파크 에비뉴포레(둔촌주공 재건축)’도 1+1 분양을 신청한 조합원들이 재건축조합을 상대로 분양주택 변경을 요구하며 갈등을 빚고 있다.

이처럼 다주택자의 과도한 세 부담이 주택 공급을 감소시킨다는 지적이 제기되자 정치권에서 관련 법률의 개정 움직임이 나타나고 있다. 박성중 국민의힘 의원은 1+1 방식으로 분양받은 소형 주택은 종부세 중과 여부를 판단하는 주택 수에서 제외하는 내용의 종합부동산세법 개정안을 최근 발의했다.

이민경 기자


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