고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무사

고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무사
고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무사

1주택만을 보유하는 1세대가 그 주택을 팔면 일정금액까지는 세금이 부과되지 않는 비과세 혜택이 주어진다. 그 일정금액인 9억원이 넘는 부분에 대해서는 최대 80%까지 시세차익을 줄여주는 공제도 적용 받을 수 있어 세금에 대한 부담을 거의 느끼지 않아도 된다. 이를 1세대 1주택자 비과세 혜택이라고 한다. 거주 이전의 자유를 보장해주기 위해서일까, 새로운 거주공간을 마련하는 사람에게 세금으로 인한 주택 취득의 제약만큼은 예방하고자 주는 혜택이라 할 수 있다.

물론 1주택자라고해서 무조건 받을 수 있는 것은 아니다. 1주택자 양도세 비과세를 받기위해서는 기본적인 조건이 필요하다. 일단 주택 취득 후, 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 여기에 만약 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한다면 2년 이상의 보유기간뿐만 아니라 2년 이상의 거주기간도 필수다.

현재 다수의 주택을 보유하는 다주택자들은 양도세 중과적용으로 부담이 큰 상황이다. 그래서 보통 전체 세금을 줄이고자 시세차익이 낮은 주택을 먼저 매도해 양도세 중과를 적용 받고, 시세차익이 큰 주택을 비과세 받아 본인 부담의 총 세금을 줄이는 방법을 사용한다. 시세차익이 크지 않다면 양도세가 중과적용되더라도 부담하는 세금의 크기는 크지 않기 때문이다.

하지만 올해부터 이런 절세방법에도 제약이 발생했다. 세법개정을 통해 1주택자 양도세 비과세 혜택을 위한 보유 및 거주기간 조건이 더욱 강화되면서 다주택자들은 의사결정에 어려움이 생겼다. 개정되기 전 1주택자의 보유기간 계산 시점은 취득한 날부터다. 다주택자라 하더라도 다른 주택을 전부 매도한 뒤 1주택만 남은 상황에서는 해당 주택을 취득한 날부터 2년이 지났으면 언제 매도하든 상관없이 비과세 조건을 충족한 것으로 볼 수 있었다. 즉, 최종적으로 1주택이 되고 난 후라면 다음날 매도하는게 가능했다.

그러나 이제는 다시 2년을 추가로 보유해야만 한다. 개정된 세법은 2년 보유기간 충족을 다시 요구한다. 최종 1주택이되더라도 다시 비과세 조건인 2년을 추가 보유한 후 매도해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 다시 2년이란 보유기간을 충족하는 동안 보유세도 부담해야 할 뿐만 아니라, 새로운 주택을 취득하는 것 역시 제약을 받는다. 별도로 정해진 특례를 제외한다면 다시 최종 1주택이 된 후 2년의 보유기간을 또 충족시켜야 하기 때문이다.

여기에 추가해서 거주기간 역시 재충족이 필요해졌다. 개정된 세법에 대한 명확하지 않았던 해석이 최근 관련 예규의 발표를 통해 명확해진 것이다. 앞서 언급한 거주기간 조건을 구체적으로 살펴본다면, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득했을 때 2년 이상의 거주가 필요하다. 즉, 많은 지역이 조정대상지역으로 지정된 지금, 1주택 양도세 비과세 혜택을 위해서는 2년 이상의 보유기간뿐만 아니라 2년 이상의 거주기간 역시 만족해야한다.

예를 들어 다주택자가 다른 주택을 전부 매도한 후 보유 및 거주를 15년씩 한 최종 1주택을 보유하고 있다고 가정하자. 매도가액은 15억원, 취득가액은 5억원일 때 개정 전에는 추가 보유 및 거주와 관계없이 양도세는 약 1500만원이 나온다. 하지만 올해 현재 법을 적용하면 추가 보유 및 거주기간을 충족하지 않았을 때 납부해야하는 양도세는 약 2억8000만원으로 그 차이가 감당하기 어려운 수준이다. 기준금액인 9억원까지의 비과세 미적용 뿐만 아니라 1주택자의 최대 80% 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문이다.

다시 2년의 추가 보유기간은 시간이 해결해 줄 수 있다. 그러나 거주기간 충족은 시간으로만 해결할 수 없는 부분이다. 주택의 상태, 입지요건, 출퇴근 거리 등 고려할 사항들이 많기 때문에 무조건 거주하기란 쉽지 않을 수 있다. 다주택자라면 보유 부동산의 매도 순서를 고려할 때 해당 내용을 충분히 고려해 결정해야 한다.