사업성 악화 가격 단기조정 전망

공급 위축 우려감도 당분간 지속

전문가들 “해당 지역 청약경쟁↑”

정부의 12·16 대책으로 분양가 상한제 적용 지역이 전면 확대되면서 강남 전역은 물론 강북과 경기 과천시 등의 정비사업장 상당수가 규제 사정권 안에 놓이게 됐다. 전문가들은 해당 재건축·재개발 지역을 중심으로 사업성 악화로 인한 가격 조정, 공급 위축 우려 확산 등이 당분간 이어질 것으로 전망한다.

지난 16일 국토교통부는 서울과 경기 과천·광명·하남시 등 23개 시·구에서 총 322개 동이 분양가 상한제 적용 지역에 포함됐다고 밝혔다. 1차 선정지에서 제외됐던 동작구 흑석뉴타운 일대 재개발 구역과 과천 주공아파트 5단지·10단지 등 다수가 상한제 대상에 포함됐다.

국토부 측은 “상한제 적용 지역에서 현재 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 총 6만5000가구로 이 가운데 약 4만4000가구가 분양을 서두를 경우 상한제를 피해갈 수 있을 것”이라고 설명했다. 지난 11월 1차 지역 지정 때와 마찬가지로 관리처분인가를 받고 내년 4월 말까지 입주자 모집 공고를 내는 단지는 상한제 대상에서 제외할 계획이다.

그러나 상한제를 피하지 못한 다른 지역은 고스란히 직격탄을 맞을 가능성이 높다. 부동산114에 따르면 서울의 분양가상한제 적용 지역 안에 있는 정비사업지는 재건축 122개 단지, 재개발 101개 단지 등 총 223곳에 달한다.

대표적으로 사업비만 1조원에 달해 ‘강북 최대어’ 중 하나로 꼽히는 은평구 갈현1구역은 엎친 데 덮친 상황을 맞게 됐다. 갈현1구역은 최근 시공사 선정을 놓고 조합 안팎에서 크고 작은 갈등이 지속되고 있다.

강북에서는 증산4·5 재정비촉진구역, 동대문구 용두6구역, 이문4 재정비촉진구역, 전농8·9·12구역, 성북구 성북1·구역, 장위6·14구역 등 굵직한 정비사업장들이 상한제 규제를 피할 수 없게 됐다.

양천구의 목동신시가지 아파트 단지도 상한제 적용 대상에 이름을 올렸다. 아직 초기 단계지만 일부 단지를 중심으로 정밀안전진단을 신청하는 등 재건축 움직임이 가시화하고 있다. 여기에 ‘학군 효과’로 최근 매매·전세 가격이 빠르게 올랐던 점 등이 고려된 것으로 풀이된다.

동작구 흑석뉴타운은 조합설립인가 단계인 흑석11구을 비롯해 9구역 등이 재개발 사업을 진행 중이다. 일반분양을 앞두고 있는 흑석3구역은 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 하면 분양시 상한제가 유예될 수 있지만 다른 구역들은 직격탄이 예상된다. 과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위원회 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과한 상황이다. 하지만 이번 상한제 적용으로 사업진행에 상당한 영향을 받을 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문은 “분양가 상한제 적용 지역은 단기적으로는 사업 위축이 예상된다”며 “대신 공급자의 이익이 소비자에게 이전되면서 소비자 잉여가 증가하는 만큼 해당 지역의 청약경쟁률은 더욱 치열해질 수 있다”고 지적했다. 　

단기적인 가격 조정도 예상된다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “재건축초과이익환수제까지 적용되는 것을 감안하면 사업진행이 늦어지고 있는 재건축·재개발 정비구역의 가격 하락은 불가피한 상황”이라고 밝혔다.

양대근 기자/