[헤럴드분당판교]계약의 이행, 해제, 그리고 해약금지급에 대한 종합적 이해를 돕는 판례를 소개한다.A는 3월 25일 B로부터 공장부지를 11억원에 매수하기로 계약을 체결했다. A는 계약금 1억 1,000만원 중 1,000만원은 당일 B에게 지급하고 나머지 1억원은 다음날 송금하기로 약정했다. 그런데 다음날 B의 마음이 바뀌었다. 공인중개사를 통해 일방적으로 매매계약 해제를 통보하고 자신의 은행계좌를 폐쇄해버렸다.A는 받아들이지 않았다. B의 계좌로 나머지 계약금 1억원을 보낼 수 없게 되자 B를 피공탁자로 해서 법원에 1억원을 공탁했다. 그러자 B도 A를 피공탁자로 삼아 1,000만원의 2배인 2,000만원을 법원에 공탁한 뒤 A에게 해약금에 의한 계약해제를 통보했다.한달 뒤 잔금일이 다가왔다. A는 잔금을 지참하고 공인중개사 사무실을 방문하면서 B에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해 달라고 요구했다. 그러나 B는 나타나지 않았다. A는 B가 이행지체 상태에 빠졌다고 보았다. 그리고 B에게 6월 7일까지 소유권이전등기 서류를 교부해 달라고 ‘최고’했다. 여전히 B는 응하지 않았다. A는 자신이 법원에 공탁했던 1억원을 회수해버렸다. 그리고 B에게 계약이 해제됐으니 위약금으로서 계약금과 동일한 1억 1,000만원을 내놓으라고 소송을 냈다.복잡해 보이지만 누구나 흔히 겪을 수 있는 상황이다. 계약할 때 주고받는 돈은 보통 세가지 역할을 한다. 계약의 증거인 ‘계약금,’ 계약의 일방이 이행에 착수하기 전에 상대방이 계약을 쉽게 해제할 수 있도록 해주는 ‘해약금,’ 그리고 계약이 ‘법정해제’되는 경우 그 원인제공자가 상대방의 손해를 보전하기 위해 제공하기로 미리 예정하는 ‘위약금(‘손해배상의 예정’이라고도 한다) 등이다.질문1. B가 A와 계약할 때 받은 돈의 2배인 2,000만원을 A에게 돌려준다면 (실제로는 B가 A 앞으로 법원에 공탁했는데 그 효과는 동일하다.) 계약은 해제될까? 즉 ‘해약금’에 의한 해제가 성립될까? 법원은 그렇지 않다고 보았다. 오고 간 돈은 1,000만원에 불과했다. 하지만 약정한 ‘계약금’은 1억 1,000만원이었다. B는 그 2배인 2억 2,000만원을 A에게 돌려주었어야 계약을 해제할 수 있었다. 참고로, 실제로는 A가 다음날 1억원을 B씨 앞으로 공탁했다. 그러나 그렇지 않았더라도 마찬가지다. B가 계약금에 의해 계약을 해제하려면 무조건 2억 2,000만원이 필요했다.질문2. B의 의도와 달리 계약은 해제되지 않았다. 반면, A는 계약의무를 성실히 지켰다. 나머지 계약금 1억원을 B 앞으로 법원에 공탁했고 한달 뒤에는 잔금을 지참하고 공인중개사 사무실에 나타났다. 따라서 B는 잔금을 수령하고 소유권이전등기 서류를 A에게 넘겨주었어야 했다.(이렇게 주고 받는 것을 ‘동시이행’이라고 한다.) 하지만 그렇게 하지 않았다. B는 ‘이행지체’에 빠졌다. A는 6월 7일까지 이행해 달라고 B에게 ‘최고’했다. B는 여전히 불응했다. 결국 A는 B에게 ‘법정해제’를 통보했다. 그리고 B에게 위약금 1억 1,000만원을 요구했다. 그런데 법원은 1억 1,000만원이 과도하다고 보았다. 그 중 7,700만원만 A에게 주라고 판결했다.이 판결을 B는 어떻게 받아들여야 할까? B에게는 불행 중 다행인 판결이다. 만일 B가 해약금 해제를 하려 했다면 2억 2,000만원이 필요했을 것이다. 그러나 해약금 해제가 성립되지 않은 대신 나중에 법정해제가 이루어졌으므로 B의 부담은 7,700만원에 그쳤다. ‘해약금’은 법원도 감액해주지 못한다. 그러나 ‘위약금’은 법원이 줄여줄 수 있고 여기서도 그렇게 했다.

이동구 변호사


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