고냐 스톱이냐…갈림길에 놓인 뉴타운

입주앞둔 아현뉴타운3구역 도심과 가깝고 한강과 인접 미분양 소진되면서 순항중

가재울·왕십리뉴타운 등은 조합원 분담금 전가 움직임 대다수 지역 해제 움직임도

“올 8월 입주가 시작되면 더 이상 옛날의 아현이 아닙니다. 관심 있으시다면 지금 저렴한 매물 위주로 잡으세요. 돈 버는 길입니다.”(아현동 N공인중개업소)

올해 입주를 앞둔 아현래미안푸르지오(아현뉴타운3구역) 주변 공인중개업소에서는 부동산 경기침체 속에 때아닌 대목을 맞이하고 있는 듯 했다. 여느 뉴타운과 마찬가지로 일반분양가가 높게 책정됐지만 점차 미분양이 소진되고 최근 들어 차익실현을 위해 조합원 매물마저 꾸준히 나와 거래되고 있는 실정이다.

이 아파트 전용 84㎡의 기준층 일반분양가는 7억3900만원 선이지만 현재 매물은 6억3000만원~6억7000만원 선에 나오고 있다.

공인중개업소 관계자는 “입주 전이라 자금 사정이 급한 조합원들을 중심으로 저렴한 가격에 매물이 간혹 나오나 입주가 완료되면 이런 매물은 더 이상 볼 수 없을 것”이라며 “지금 이런 매물을 잡아두면 후에 1억원가량 차익을 볼 수 있다”고 설명했다.

뉴타운사업을 통해 조합원이 높은 부담을 지는 현재의 구조적 문제가 불거지면서 사업성이 극히 높은 일부 뉴타운외 다수의 뉴타운에서 해제 움직임이 가속화하고 있다. 사진은 서울의 한 뉴타운 건설현장.
뉴타운사업을 통해 조합원이 높은 부담을 지는 현재의 구조적 문제가 불거지면서 사업성이 극히 높은 일부 뉴타운외 다수의 뉴타운에서 해제 움직임이 가속화하고 있다. 사진은 서울의 한 뉴타운 건설현장.

이와 같이 조합원 매물이 일반분양가보다 낮은 가격에 거래된다는 사실은 뉴타운 업계에선 꽤 고무적인 현상이다. 오히려 다수의 뉴타운에서는 조합원 분양가가 일반분양가를 앞서는 역전현상이 나타나고 있기 때문이다.

아현뉴타운이 비교적 순항하고 있는 이유는 입지적 장점에 있다. 이 뉴타운은 서울 도심과 가깝고 한강과 인접해 있는데다 지하철 2, 5, 6호선이 교차하는 교통 요지에 위치해 있다.

▶극소수에 불과한 ‘되는’ 뉴타운=이처럼 높은 미래가치를 인정받아 뉴타운 사업이 순항한 결과 분양 단계에 도달한 단지는 올해 경희궁자이(돈의문뉴타운1구역), 북아현푸르지오(북아현뉴타운1-2구역) 등 극소수에 불과하다. 설령 분양에 돌입했다 해도 높은 분양가로 또 한 번 곤욕을 치르는 경우가 많다.

지난해 7, 8월 잇달아 분양한 가재울뉴타운4구역(DMC파크뷰자이)과 왕십리뉴타운1구역(왕십리텐즈힐)은 경기침체와 고분양가 논란 등으로 미분양 상태가 장기화될 것으로 알려졌다. 이로 인한 손실은 조합원들이 져야 할 몫으로 고스란히 돌아온다. 지난 2011년 12월 분양한 왕십리뉴타운 2구역 조합원들은 오는 2월 입주를 앞두고 조합 측이 미분양 등의 손실로 조합원들에게 1인당 평균 1억3000만원의 추가분담금을 전가시키려 하자 최근 조합장 해임에 나서는 등 조합 측과 일촉즉발의 신경전을 벌였다.

왕십리뉴타운 인근 공인중개업소 관계자는 “조합원들은 일반분양보다 20~30% 저렴하게 분양받을 수 있다는 게 장점이지만 왕십리뉴타운에서는 이런 관례가 깨질 것 같다”며 “일반분양가 4억9000만원 선인 전용 59㎡를 4억원선에 분양받기 위해 1~2억원 상당의 추가분담금을 낸 조합원들이 입주를 앞두고 미분양 손실을 메꾸기 위해 또 1억원 상당의 ‘추가추가분담금’을 내게 되면 결국 일반분양자보다 높은 가격에 분양을 받는 구조가 된다”고 설명했다.

▶‘안되는’ 뉴타운 처리방법은=지난 13일 성북구의 한 뉴타운 조합원들 20여명은 성북구청장실 앞에 드러누워 시위를 벌였다. 행정소송을 통해 현 조합장 직무대행이 조합장이 아니라는 판결을 받았지만 조합장 직무대행이 지속적으로 활동 중인데 이를 제지할 방법이 없다는 것. 이들에게 뉴타운 갈등은 현재 진행형이다.

시위에 참석한 조합원 이 모씨는 “뉴타운 지정 이후 10여년간 이어진 갈등으로 우리 삶은 피폐할대로 피폐해졌다”며 “조합 문제를 더 이상 방치할 수 없어 구청장님께 마지막으로 호소할 생각”이라고 했다. 그는 “강남, 강남하는데 강남은 도로나 공원같은 기반시설을 다 무상으로 해줘놓고 강북 뉴타운은 도로나 공원 조성비용까지 모두 조합원이 부담하게 돼 있다”며 “강북에 사는 서러움이 이만저만이 아니다. 뉴타운은 필요없고 끝까지 내 집을 지키겠다”고 했다.

뉴타운 문제가 심각한 결과를 불러올 수 있다는 위기감이 감돌면서 정부와 서울시, 국회는 뉴타운 해법 마련에 분주하게 움직이고 있다. 올초국회를 통과한 3법은 뉴타운 매몰비용 손금산입 허용, 손금산입 채권범위 확정, 출구전략 시한 1년 연장 등의 내용을 담고 있다.

김수한 기자/