-코로나19 팬데믹, 유동인구 감소로 상가 직격탄

-글로벌 경기 위기 아니라면 부동산 시장 위기는 일시적

-장기 경기침체에도 부동자금이 부동산 올린다면 버블

[헤럴드경제=성연진 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 세계 경제에 대한 불안감이 확산되고 있다. 세계보건기구(WHO)가 코로나19의 세계적 대유행인 팬데믹을 선언하고, 미국에 이어 영국이 기준금리를 긴급 인하했다. 한국은행도 다음달 금융통화위원회에서 기준금리를 인하할 것으로 의견이 모아진다. 이에 따라 막대한 유동자금이 흘러들어왔던 국내 부동산 시장 흐름에도 관심이 모아지고 있다.

코로나19의 확대로 실물 경기 침체 가능성이 제기된 가운데,상승세이던 국내 부동산 시장 향방에도 관심이 모아지고 있다. [헤럴드경제DB]
코로나19의 확대로 실물 경기 침체 가능성이 제기된 가운데,상승세이던 국내 부동산 시장 향방에도 관심이 모아지고 있다. [헤럴드경제DB]

▶코로나19, 상가부터 울릴 것=약세를 보이고 있는 상가시장은 코로나19로 공실률이 더욱 증가할 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 전국 중대형 상가의 공실률은 2018년 1분기 10.4%를 기록한 이래, 상승세를 지속해 지난해 4분기 11.7%까지 올라갔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 “코로나19가 장기화되면 임대료로 환산해서 매매가 결정되는 상가가 가장 타격을 입을 것이고, 투자목적성이 있는 강남 재건축 아파트도 약세를 띌수 있다”고 말했다.

실제 KB국민은행은 2008년 글로벌 금융위기 당시 시가총액 상위 50개 아파트 지수인 선도50을 만들었다. 랜드마크 아파트일수록 가치가 가격에 빠르게 반영되기 때문이다.

강남 재건축의 바로미터로 불리는 강남구 대치동 은마아파트는 이미 하락세가 현실화되고 있다. 이 아파트 84㎡는 지난해 12월 23억5000만원에 신고가를 기록한 뒤, 1월에는 22억원 지난달 20일에는 21억8000만원으로 하향세를 보이고 있다. 고점 대비 1억7000만원의 하락이 나타난 셈이다.

박 수석위원은 “코로나19로 인해 신흥국 경제를 위협하고 금융위기처럼 극단적 상황이 온다면 강남 재건축은 민감하게 반응할 것”이라고 내다봤다.

▶9억원 이상 고가는 규제 압박도 더해져=시중 부동자금은 늘어날 가능성이 높다. 금리인하가 예상되고 추가경정예산 편성에, 하반기에는 수십조원의 토지보상금도 예정돼 있다. 때문에 부동산 시장의 약세가 규제 타깃을 대상으로 제한적으로 나타날 것이란 전망이 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “글로벌 경기침체가 온다면 우리도 어쩔 수 없지만, 그럴 확률이 낮다면 당장 부동자금이 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성이 높다”며 “유동성에 의해 수도권으로 풍선효과가 확산되고 있듯이, 금리인하가 예상되는 상황에서 단기간 부동산 시장 안정화는 쉽지 않다”고 밝혔다.

다만 13일부터 자금 출처를 구체적으로 소명해야 하는 투기과열지역 내 9억원 이상 주택 매수는 약화될 것으로 내다봤다. 권 교수는 “부동산 시장은 쉽게 꺾이지 않지만, 9억원 이상 고가는 매매가 줄면서 약세를 띌 수 있다”고 말했다.

그러나 ‘금리인하’가 곧바로 ‘부동산 가격 상승’으로 이어질 것이라 내다보는 것에 대한 경계의 목소리도 있다. 박원갑 수석위원은 “정책을 수용자들이 받아들이는 데에는 시차가 있다. 금리를 낮춘다고 실물은 바로 영향을 받지 않는다”고 설명했다. 때문에 실수요자라면 ‘관망’하며 투자에 섣불리 나서지 말 것을 당부했다.

▶어디부터 저점이고, 버블일까=부동산은 앞서 ‘10년 주기설’이 돌 만큼, 장기적으로 상승세가 크게 꺾이던 때가 있었다. 때문에 악재가 겹치면 저점매수에 대한 기대가 커질 수 있다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 연이은 규제로 지난주에 이어 3월 첫째주도 수도권이나 지방보다 낮은 0.01%의 변동률을 기록했다.

실제 부동산은 글로벌 경제위기나 외환위기 혹은 공급이 대거 이루어졌던 시기를 제외하고 하락세가 나타나지 않았다. 1989년부터 이어진 하락기에는 일산과 분당, 평촌, 산본 등 1기 신도시에서만 200만 가구가 공급된 데 따른 것이었다. 10년 뒤인 1998년 외환위기가 나타났고, 2008년에는 글로벌 금융위기가 이어졌다.

조윤호 DB금융투자 연구원은 “코로나19는 부동산 시장을 느리게 흘러가게 할 뿐, 부동산 가격과 거래량에 미치는 영향은 제한적”이라고 선을 그었다.

그러나 글로벌 경기침체는 예측이 어려운만큼, 만약 경기 흐름과 달리 막대한 부동자금이 부동산에 머물며 홀로 가격이 오르는 것에 대해선 경계의 목소리도 있다. 경기와 다른 부동산 가격 상승은 ‘버블’로 볼 수 있다는 것이다.