공급불충분 속 임대수요만 늘어…LTV 제한 완화 매매전환 유도 임대과세 심리적 충격 해소 시급…전 · 월세난 극복 대비책도 세워야

서울을 비롯해 수도권 아파트 시장의 지리한 횡보가 이어지고 있다. 사업 추진이 가속화되는 극히 일부의 재건축 시장을 제외하고는 갈수록 거래 에너지가 떨어지면서 여름잠에 빠져드는 분위기다. 중개업소를 찾는 발길도 뜸하다. 가격 역시 주춤한 가운데 짙은 관망세에 접어들고 있다. 취득세 영구인하 등으로 어렵게 지펴진 부동산 시장 회복 바람이 사그러들 우려마져 없지 않다는 전망이 나오고 있다. 임대차시장 역시 안정세를 유지하고 있으나 여전히 불안한 국면이다. 공급이 충분하지 않은 가운데 임대 수요만 늘어나기 때문이다.

연중 가장 한산한 모습을 보여야할 6월에도 전세가격이 소폭 오르는 등 전세시장은 여전히 오름세다. 금융규제를 비롯해 주택규제를 더 풀어야한다는 추가 대책 목소리가 높은 것도 같은 이유에서다. 정부 역시 임대수익 과세방침이후 가라앉고 있는 주택시장의 분위기를 되살릴 대안 마련에 착수한 상태다. 상반기 흐름과 활성화 대안을 간추려본다.

▶임대수익 과세 발표이후 급랭, 하반기까지 이어질 수도=취득세 영구인하 및 다주택자 양도세 중과 등의 규제가 잇달아 사라지면서 연초 강한 회복세가 실현된게 사실이다. 거래량이 늘어나고 미매가격이 오르는 양상으로 분위기가 바뀐 것이다.

실제로 올초 강남 재건축에서 출발한 아파트 가격 상승은 일반 아파트로 확대되어 2월중 전국 아파트 거래량은 8만6326가구로 급증한데 이어 3월에는 9만413가구로 재차 크게 늘어났다.

하지만 4월에는 7만7082가구로 1만3331가구나 급감하는 등 다시 거래가 급감하는 추세다.

서울 역시 감소세가 뚜렷하다. 서울 2월 아파트 거래량이 7835가구로 크게 증가한데 이어 3월 9484가구로 21%가 늘었다. 하지만 4월 8500건로 다시 줄어들어 5월에는 6000건에 그쳤다. 거래 감소는 가격 하락으로 이어지고 있다.

수도권에서는 용산구가 지난 28일 현재 2.26 발표 직후보다 0.61% 하락해 서울시 전체에서 가장 많은 하락폭을 기록했으며 지자체별로는 광주시가 0.60%가 하락, 낙폭이 컸다.

서울 영등포구 문래힐스테이트 전용 165㎡는 지난 2월말 9억5000만원대에 시세가 형성됐으나 지난달 말 현재 8억5000만원으로 1억원이상 하락했다.

2.26 주택임대차시장 선진화 방안발표에 따른 세금부담 불안이 심리적으로 영향을 미친 것으로 분석된다. 게다가 계절적 비수기 영향에 세월호, 경기침체지속 등도 시장에 부정적으로 작용한 것으로 풀이된다.

한편 부동산114에 따르면 상반기중 아파트 매매가격은 0.80%가 오른 것으로 집계됐다. 서울에서는 강남,송파,금천, 수도권에서는 광교 하남 이천, 지방에서는 대구 충북 경북 충남에서 매매가 상승이 두드러졌다.

매매 활성화를 위해서는 LTV등 금융규제완화와 함께 임대차 선진화 방안 수정, 거래활성화를 위한 규제완화 등이 시급한 것으로 지적되고 있다.

▶임대선호, 전세시장 불안 여전, 매매로 물꼬터야=전세시장은 시간이 흐를수록 비교적 안정세다. 전세 세입자의 매매전환 현상이 일부 나타나면서 임대수요가 빠져나간 데다 입주물량증가의 영향으로 풀이된다. 장기간 전세가격 상승에 대한 가격 부담감으로 상승폭이 제한적이었다.

지난해 하반기 전세가격이 6.47% 올랐으나 올 상반기에는 3분의 1 수준인 2.11%오름세에 그쳐 전세시장이 안정화되고 있는 것으로 풀이된다.

하지만 도심 지역과 직장인 고정임대수요로 전세 물량이 부족한 일부 지역에서는 여전히 국지적인 상승으로 불안장세에 직면해 있으며 서울 강남의 경우도 재건축 이주 수요 증가 등으로 주변지역으로 전세난이 확산되는 경향을 보이고 있다.

특히 재건축 재개발에 따른 이주수요가 8만여가구에 달해 내년까지 강남과 주변지역 등에서는 전세난이 심각할 것으로 예상된다또 매매시장 회복세가 지연되면서 임대수요가 급증할 경우 재차 전월세시장의 불안이 커질 공산도 없지않다.

상반기 전세가 동향을 보면 서울에서는 동대문 지역이 5.84%로 가장 많이 올랐고 이어 광진(4.70%), 강북(4.24%), 마포(4.09%),중랑(4.04%) 등의 순으로 상승폭이 컸으며 경기지역에서는 오산 하남 안성 등이 3%이상 올랐다.

인천 중구는 10%대 이상 올라 가장 상승폭이 컸다. 지방권에서는 대구 충남 충북순으로 많이 올랐다.