경제협력개발기구(OECD)가 2일 공개한 ‘2026 한국경제보고서’에서 부동산 세제에 대해 거래세 비중은 낮추고 보유세 비중은 높이는 방향의 개편을 권고했다. 거래 비용을 줄여 주거 이동성을 높이고, 보유에 따른 과세를 강화해 세제 효율성을 높이라는 취지로 충분히 검토할 만한 방향이다.

한국의 부동산 세제는 OECD 국가들과 비교하면 구조가 뚜렷하게 다르다. OECD 평균은 부동산 관련 세수 가운데 보유세가 약 56%를 차지하는 반면 한국은 29.4%에 그친다. 반대로 거래세 비중은 한국이 50.4%로 훨씬 높다. 그렇다고 한국의 부동산세 부담 자체가 낮은 것도 아니다. 부동산 관련 세수는 국내총생산(GDP)의 3.0%로 OECD 평균(1.6%)의 두 배에 가깝고, 전체 조세 수입에서 차지하는 비중도 11.7%로 OECD 평균(5.1%)을 크게 웃돈다. 이미 세 부담 수준은 높은데 비중은 거래 단계에 쏠려 있는 셈이다.

원칙적으로 거래세가 과도하면 거래는 줄고 주택의 이동성과 자원 배분의 효율이 떨어진다. 반대로 보유세 중심 구조는 보유 비용을 명확히 해 투기적 수요를 줄이고 시장 왜곡을 완화하는 기능이 있다는 점에서 일리가 있다. 정부 안팎에서 거론되는 세제 개편 방향도 이와 맞닿아 있다. 고가 주택의 보유세 부담을 높이고, 실거주하지 않는 주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 축소 등이 그것이다. 다만 보유세 확대는 신중할 수밖에 없다. 이미 종합부동산세를 둘러싼 갈등을 겪었고, 보유세 강화가 집값 안정이라는 목표를 충분히 달성하지 못했다는 평가도 적지 않다. 고령층은 자산은 있지만 현금 흐름이 부족해 현실적으로 부담이 큰 문제도 여전히 숙제다. 보유세 인상이 임대가격 상승으로 이어질 수도 있다. OECD가 한국의 특수성을 고려하라고 한 이유도 여기에 있다. 더 정교한 설계가 필요하다.

지금 부동산시장의 핵심 문제는 무엇보다 공급 부족에 있다. 신규 공급은 각종 규제와 사업 지연으로 충분히 확대되지 못하고 있고, 재건축·재개발 역시 속도를 내지 못하고 있다. 이로 인해 매매·전세·월세 가격이 동시에 상승하는 이른바 ‘트리플 상승’이 나타나고 있다. 향후 공급 물량이 더 줄어들 수 있다는 우려까지 겹치면서 시장 불안이 커지고 있다. 이런 공급 부족 상황에서 세금으로 수요를 억제한다고 해도 매물이 충분히 나올지는 의문이다. 수요 억제 중심 정책이 1년 넘게 이어지고 있지만 집값 상승은 지역을 옮겨가며 확산되고 있다. 청년과 서민층의 주거 부담도 갈수록 커지고 있다. 이제는 세제뿐 아니라 규제와 공급을 포함한 부동산 정책 전반을 다시 점검하고 정책적 효과를 높일 수 있는 방안을 찾아야 할 때다.


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