상장 리츠 비중 6.7% ‘역대 최고’

주식 회복기, 배당매력 이점 하락

美·日 등과 비교시 과대평가 유의

‘리츠’(부동산투자회사, REITs) 투자 열풍이 불고 있는 가운데, 상장 리츠 주가가 급등하면서 경고등도 켜지고 있다. 향후 주식시장 회복기에는 수익률이 시장보다 저조할 수 있고, 미국, 일본 등 리츠 선진국과 비교했을 때 밸류가 과대평가돼 있다는 게 전문가들의 지적이다.

20일 이베스트투자증권에 따르면 지난 9월 기준 국내 전체 리츠 자산 규모는 약 45조원에 달한다. 지난 2014년 15조원에서 3배 가량 늘었다. 같은 기간 설립인가 리츠 개수도 98개에서 200여개로 증가했다. 상장 리츠가 전체 시장에서 차지하는 비중도 6.7%로, 역대 최고치를 기록 중이다.

리츠는 부동산 펀드와 동일하게 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자 수단이다. 상장 리츠의 총수익률은 투자수익률과 배당수익률의 평균으로 계산되는데, 주가 변동에 따라 투자수익률이 떨어지더라도 배당에 의해 하방이 보강되는 특징이 있다. 정부가 리츠 설립 및 투자시 부과되는 세금 부담을 완화하는 방향으로 제도를 개선하고 있는 점도 긍정적이다. 그러나 최근 롯데리츠 등 상장 리츠들의 주가가 급등하면서 리츠 투자에 주의가 필요하다는 목소리도 나온다. 주식시장 회복기에는 배당수익률이 아니라 투자수익률이 중요한데, 투자수익률 악화로 리츠의 상대적 이점이 줄어들기 때문이다. 실제 지난 2016~2017년 일본과 미국의 증시 반등기에 배당을 포함한 리츠의 수익률이 주가지수를 크게 밑돌았다. 김세련 이베스트증권 연구원은 “상장 리츠들의 주가가 너무 단기에 급등했다는 점과 주식시장이 긍정적으로 선회할 경우 투자수익률이 악화될 수 있다는 점을 인지해야 한다”고 조언했다.

국내 상장 리츠들의 밸류에이션(기업가치)이 크게 높아져 있다는 점도 신규 투자자들이 주의해야 할 점이다. 주가수익비율(PER)과 유사한 P/FFO(Funds from operation, 전체 수익에서 감가상각과 자금유출을 고려한 금액으로, 배당을 지급할 실질적 여력)를 보면, 미국은 대략 12~18배인데, 한국에 상장된 3개 리츠는 모두 20배 이상에 달한다.

최준선 기자/