공모 참패 홈플러스 대조군 활용

롯데쇼핑의 부동산 자산을 편입해 상장을 준비하는 롯데리츠(부동산투자회사, REITs)가 이달 말 수요예측을 시행할 것으로 알려진 가운데, 공모주 투자 매력에 대한 시장의 분석도 본격화하고 있다.

앞서 공모 참패를 기록한 바 있는 홈플러스가 대조군으로 활용되고 있는데, 자산 성격을 다양화한 점은 긍정적이지만, 정작 편입 매장의 경쟁력 측면에서는 크게 다르지 않다는 평가다. 임대료 부담을 상대적으로 낮게 책정한 것 역시 리츠 투자자에겐 단기적으로 배당 매력도를 낮추는 요인이라는 지적도 나온다.

2일 롯데리츠에 따르면 롯데리츠에 편입될 10개 부동산 자산의 감가상각 및 임대료 공제 전 영업이익(EBITDAR)은 지난 2017년 16.6%에서 올 상반기 15.3%으로 꾸준히 하락 추세다. 그나마 수익성이 높은 아울렛 점포를 제외하면 올 상반기 마진율은 13.6%까지 떨어진다.

올 상반기 상장 과정에서 “업황 악화를 견뎌낼만 한 경쟁력이 없다”는 지적이 쏟아졌던 홈플러스리츠의 경우 편입 예정 부동산 자산 51개의 EBITDAR 마진율은 약 13.3%였다.

투자금융(IB) 업계의 한 관계자는 “해당 점포의 경쟁력을 분석해 봤을 때, 수익창출력만 보면 아울렛과 백화점을 두루 편입한 롯데쇼핑이 홈플러스에 비해 우수한 것은 사실”이라면서도 “업황 악화에 따른 주가 하락까지 고려해야 할 투자자로선 느끼는 불안은 마찬가지”라고 말했다.

특히 임차인과 맺은 임대료 계약을 살펴보면, 리츠 투자자 입장에서 느껴질 ‘배당 여력’은 오히려 홈플러스 보다 떨어진다.

임차인으로부터 받을 연간임대료가 해당 점포를 사용해 벌어들인 수익(EBITDAR)에서 얼마나 차지하는 지를 살펴보면, 홈플러스리츠는 그 비중이 63.7%에 달하는 반면 롯데리츠는 40.1%에 그친다.

연 고정 임대료 상승률 역시 롯데리츠(1.5%)가 홈플러스리츠(2.5%)보다 떨어진다. 임차인에 대한 부담을 비교적 적게 부과하는 대신, 리츠 투자자에게 지급할 배당재원을 줄인 셈이다.

물론 과도한 임대료 부담은 본업의 성장 여력 축소로 이어지고, 이는 임차인의 사업 악화 및 리츠의 주가 하락으로 이어질 수 있다.

그럼에도 ‘목표 수익률의 신뢰성’을 담보할 수는 있을지언정, 투자 자체의 매력도를 높이는 것은 아니라는 지적이 나온다.

또 홈플러스 리츠는 감정평가액 대비 0~9.4%의 할인율을 적용해 공모 희망가를 제시했는데, 롯데리츠의 경우 0.8~5.7%의 할인율을 적용하고 있다.

또다른 IB업계 관계자는 “상장에 실패했던 홈플러스보다도 비싼 가격에 자산을 사줘야 할 이유에 대해 설득할 수 있어야 할 것”이라고 말했다.

최준선 기자/