강남구 등 집값 많이 오른곳 전세가율은 오히려 더 낮아 올 들어 서울 아파트 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비율)이 60%대로 내려가면서 집값 하락의 전조일 수 있다는 우려가 나온다. 전세가율 하락은 집값이 전셋값에 비해 많이 오르거나, 반대로 집값에 비해 전셋값이 더 떨어지면 발생한다. 지금은 집값이 전셋값에 비해 많이 오른데 따른 전세가율 하락이라는 진단이 대세다. 전세가율 하락이 집값 하락으로 이어질 수 있다는 건 기우라는 지적이 나오는 이유다.

6일 KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세는 지난 2월 0.12% 올라 전달(0.18%)보다 상승폭이 조금 줄긴 했으나 여전히 상승세다. 같은 기간 매매가격은 1월 1.12% 2월 0.99% 올랐다. 두 달 합해 전세는 0.3% 올랐는데, 매매는 2.12%나 뛰었다. 앞서가는 매매가격이 더 빨리 뛰니 전세는 뒤로 쳐질 수밖에 없다. 전세가율이 하락할 수밖에 없다는 이야기다.

지역별로 전세가율과 집값의 상관관계를 보면 전세가율이 낮은 곳이 오히려 집값이 많이 오르는 곳이다. 지난달 기준 서울 강남구가 53.3%로 세종시(49.9%)를 제외하고 전국 시군구 가운데 가장 낮다. 서초구(55.9%), 용산구(56.7%), 송파구(57.5%) 등도 가장 낮은 전세가율을 기록하고 있지만, 집값은 최근 가장 많이 오른 곳이다.

반대로 전세가율이 높은 곳은 대부분 집값 상승폭이 작았다. 예컨대 서울에서 유일하게 전세가율 80%가 넘는 성북구(80.6%)는 2016~2017년 아파트값이 7%대 오르는데 그쳤다. 같은 기간 서울 아파트값은 평균 12% 뛰었다. 전세가율이 높은 지역은 ‘갭투자’(전세보증금을 활용해 집을 사는 투자법)가 상대적으로 쉽지만 시세차익을 내기 쉽지 않은 건 이 때문이다. 적은 돈으로 투자가 가능하다고 서울 중랑구(78.8%), 구로구(77.7%) 등이나 경기도 의왕시(83.7%), 용인시(81.2%), 고양시(80.9%) 등에 전세를 끼고 집을 샀다면 큰 재미를 보긴 어려웠을 것이다.

전셋값이 하락하면서 전세가율이 떨어지면 상황은 달라질 수 있다는 지적도 나온다. 한국감정원에 따르면 2월 중순부터 말까지 서울 및 수도권 아파트 전셋값은 2주 연속 하락했다. 집값은 안오르는데, 전셋값이 내리면 전세보증금을 활용해 집을 산 갭투자자에게 압력이 될 수밖에 없다. 보다 싼 전세로 이동하는 세입자가 생기면 집주인은 전세보증금을 빼기 위해 집을 내놓을 수밖에 없다. 급매물이 늘어나면 매매가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “같은 수도권에서도 전세가율이 큰 차이를 보이는데, 그 원인이 집값이 많이 올라서 인지, 전세가격이 떨어지고 있기 때문인지 파악해야 한다”며 “최근 전세가격이 하락하는 지역이 나타나고 집값 상승세도 주춤하기 때문에 갭투자에 주의해야 한다”고 말했다.

박일한 기자/


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